Итоги II квартала 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Консалтинговая компания RRG подвела итоги II квартала 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

По итогам 2 квартала 2013 года можно судить о разнонаправленной по различным сегментам ценовой динамике на рынке аренды и продажи, что может отражать невнятную динамику основных макроэкономических показателей в стране. У участников рынка отсутствует четкое понимание тенденций его развития в кратко- и среднесрочной перспективе. При этом уже сейчас цены и ставки на офисную недвижимость, как наиболее зависимые от инвестиционного климата в стране и уровня деловой активности, снижаются как в центре, так и за его пределами. В торговой недвижимости ставки аренды пока в положительной плоскости, а вот цены продаж уже стабильны.

Во 2 кв. 2013 года по отношению к 1 кв. 2013 года объем предложения вырос на 10% по количеству и на 3% по общей площади. По сравнению со 2 кв. 2012 года объем предложения увеличился на 13% по количеству и на 6% по общей площади.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 1840 объектов общей площадью 2878 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена во 2 кв. 2013 года по сравнению с первым увеличилась на 5%, а по отношению ко 2 кв. 2012 года цена выросла на 4% и составила 4809 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара за квартал вырос на 4%, в рублевом эквиваленте рост за квартал составил около 9%.

Объем предложения по общей площади за 2 кв. 2013 года торговых объектов увеличился на 18%, офисных объектов – на 4%, помещений свободного назначения – на 39%, а производственно-складских помещений – уменьшился на 36%.

По сравнению с 2 кв. 2012 года объем предложения торговых объектов вырос на 34%, офисных – на 6%, помещений свободного назначения – на 87%, а производственно-складских - снизился на 45%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 57%. Далее идут торговые помещения (19%), помещения свободного назначения (14%), производственно-складские (10%).

По отношению к 1 кв. 2013 года цены по торговой недвижимости во 2 кв. 2013 года выросли на 1%, а по производственно-складской – на 9%. Цены по офисной недвижимости не изменились, а по помещениям свободного назначения – уменьшились на 4%.

По сравнению с 2 кв. 2012 года средневзвешенная цена снизилась на 17% по торговой, на 1% по офисной. По производственно-складской недвижимости цены за этот период выросли на 7%, а по помещениям свободного назначения – на 8%.

Торговая недвижимость.

Во 2 кв. 2013 года экспонировалось 557 торговых объектов общей площадью 542 тыс. кв.м, из них 90 объектов – внутри Садового Кольца и 467 объектов – за его пределами.

Объем предложения в центре по количеству во 2 кв. 2013 года по сравнению с 1 кв. 2013 года вырос на 45%, а по общей площади - на 56%.

Объем предложения за пределами центра по количеству вырос на 12%, а по общей площади – на 16%.

Средневзвешенная запрашиваемая цена торговых объектов в центре уменьшилась на 5% до 14449 $/кв.м, что во многом было обусловлено выходом в 2 кв. 2013 года дешевого торгового объекта на ул.Николоямская (5400 кв.м, 6420 $/кв.м).

Средневзвешенная цена торговых помещений за пределами центра снизилась на 2% до 4898 $/кв.м, что было связано как с уходом крупного и дорогого объекта на Марксистской пл.(8504 кв.м, 10308 $/кв.м), так и с выходом на рынок во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Новочеркасском б-ре (10511 кв.м, 2316 $/кв.м).

Street-retail

Во 2 кв. 2013 года на продажу было выставлено 186 объектов street-retail общей площадью 57 тыс. кв.м, из них 38 объектов находилось внутри Садового Кольца и 148 объектов – за его пределами.

Объем предложения в центре по количеству вырос на 23%, а общей площади - на 25%. Объем предложения за пределами центра по количеству вырос на 1%, а по общей площади – не изменился.

Ценовые показатели за квартал существенно не изменились. Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре снизилась на 1% до 18066 $/кв.м. За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 1% до 8207 $/кв.м.

Офисная недвижимость

Объем предложения по офисным объектам во 2 кв. 2013 года вырос на 6% по количеству и на 4% по общей площади и составил 940 объектов общей площадью 1640 тыс. кв.м, из них 245 объектов – в центре и 695 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 кв. 2013 года увеличился на 23% по офисным помещениям в пределах Садового Кольца, а за его пределами почти не изменился. По сравнению с 2 кв. 2012 года рост составил 21% в центре и 2% за пределами Садового Кольца.

Средневзвешенная цена запрашиваемая по офисным объектам в центре во 2 кв. 2013 года уменьшилась на 3% и составила 8730 $/кв.м, что произошло как за счет изменения структуры предложения (выхода на рынок крупного и относительно дешевого офисного объекта на ул.Арбат (23000 кв.м, 6878 $/кв.м), так и за счет снижения цен по давно экспонируемым объектам.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца за квартал так же, как и в центре, снизилась на 3% и составила 4064 $/кв.м, что было связано с выходом на рынок двух крупных и дешевых объектов на ул.Кировоградская (16100 кв.м, 1425 $/кв.м) и на ул.Полимерная (20000 кв.м, 1540 $/кв.м).

Снижение цен в целом может быть также связано с непонятными перспективами развития экономики в кратко- и среднесрочной (1-2 года) перспективе.

Аренда

Объем предложения объектов коммерческой недвижимости в аренду во 2 кв. 2013 года по сравнению с 1 кв. 2013 года вырос на 6% по количеству и на 4% по общей площади. По сравнению со 2 кв. 2012 года объем предложения по количеству уменьшился на 11%, а по общей площади - на 18%.

Всего во 2 кв. 2013 года экспонировался 3 421 объект общей площадью 2 255 тыс. кв.м.

Средняя ставка аренды за квартал снизилась на 2% до 610 $/кв.м/год. С учетом четырехпроцентного роста курса доллара во 2 кв. 2013 года по отношению к первому в рублевом эквиваленте ставка выросла на 2%.

По сравнению с 2 кв. 2012 года средняя арендная ставка в долларовом выражении возросла на 7%.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения по общей площади во 2 кв. 2013 года вырос на 10% по торговой, на 4% по офисной, и практически не изменился по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения за год снизился на 4% по торговой, на 16% по офисной и на 28% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству в основном было сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, доля которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (29%), торговые помещения (15%).

Средняя ставка аренды за 2 кв. 2013 года по торговой недвижимости выросла на 2% (до 1078 $/кв.м/год), по офисной недвижимости – снизилась на 3% (до 547 $/кв.м/год), а по производственно-складской выросла на 1% и составила 218 $/кв.м./год.

По сравнению с 2 кв. 2012 года прирост средней арендной ставки составил: 9% - по торговым объектам, 3% - по офисным и 5% - по производственно-складским объектам.

Торговая недвижимость

Объем предложения торговой недвижимости во 2 кв. 2013 года по количеству увеличился на 3%, а по общей площади - на 10%. По сравнению с 2 кв. 2012 года снижение объема предложения по общей площади составило 34% в центре, а за его пределами за год он почти не изменился.

Всего во 2 кв. 2013 года экспонировалось 736 объектов общей площадью 345 тыс. кв.м, из них 106 объектов предлагалось в центре и 630 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади за квартал снизился на 19% в центре, и вырос на 13% - за его пределами.

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 кв. 2013 года выросла на 11% и составила 2127 $/кв.м/год. Значительное увеличение цен было связано с выходом во 2 квартале ряда дорогих объектов - на ул.Арбат (54 кв.м, 4385 $/кв.м/год), на ул. Тверская (107 кв.м, 4442 $/кв.м/год и 105 кв.м, 6621$/кв.м/год), на ул. Б.Дмитровка (110 кв.м, 4635 $/кв.м/год) и на ул.Тверская-Ямская (60 кв.м, 6316 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале осталась на уровне предыдущего квартала и составила 902 $/кв.м/год.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 кв. 2013 года вырос на 2% по количеству и на 5% по общей площади. За год объем предложения по количеству снизился на 14%, а по общей площади – на 16%.

Всего во 2 квартале экспонировалось 288 объектов общей площадью 79 тыс. кв.м, из них 64 объекта предлагалось в центре и 224 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади за квартал увеличился на 2% в центре и на 5% за его пределами. По сравнению с 2 кв. 2012 года объем предложения по общей площади снизился на 21% в центре, и на 14% - за его пределами.

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 кв. 2013 года выросла на 16% и составила 2474 $/кв.м/год. Существенный рост цен был обусловлен в основном выходом на рынок таких дорогих объектов как на ул.Арбат (54 кв.м, 4385 $/кв.м/год), на ул.Тверская (107 кв.м, 4442 $/кв.м/год и 105 кв.м,

6621 $/кв.м/год), на ул.Б.Дмитровка (110 кв.м, 4635 $/кв.м/год) и на ул.Тверская-Ямская (60 кв.м, 6316 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале практически не изменилась и составила 1025 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

Объем предложения по офисным объектам во 2 кв. 2013 года вырос на 7% по количеству, и на 4% по общей площади. В аренду предлагалось 2153 объекта общей площадью 1265 тыс. кв.м, из них 361 объект – в центре и 1792 объекта – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в центре снизился на 5% и вырос на 6% за его пределами. По сравнению с 2 кв. 2012 года снижение составило 26% по помещениям в центре и 15% - за его пределами.

Средняя арендная ставка по офисной недвижимости как в пределах Садового Кольца, так и за его пределами за квартал уменьшилась на 2% и составила 816 и 492 $/кв.м/год, соответственно. При этом в обоих случаях снижение ставок наблюдалось в т.ч. и по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, что может объясняться снижением деловой активности на рынке в условиях ослабления макроэкономических показателей страны.