«Метриум Групп»: Новая Москва как продолжение старой или Обзор новостроек новой Москвы

В 2012 году к Москве официально были присоединены юго-западные территории Подмосковья. Это дало мощнейший толчок к развитию социальной и транспортной инфраструктуры так называемой новой Москвы и, конечно, послужило катализатором к активизации жилищного строительства. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», развитие жилищного строительства на территории новой Москвы идет по урбанистическому пути. Здесь вырастают жилые комплексы, фактически являющиеся продолжением спальных районов Москвы.

По данным «Метриум Групп», на данный момент на присоединенных территориях реализуется 43 проекта. Здесь широко представлена много- и малоэтажная застройка, масштабные комплексы с собственной инфраструктурой и отдельностоящие корпуса среди сложившейся городской среды. В мкр. «Солнцево-парк» есть в продаже корпуса с апартаментами. Это относительно новый для России вид жилой недвижимости, активно развивающийся сейчас в Москве, но почти не представленный в Подмосковье. Практически все проекты принадлежат к категории эконом- и комфорт-класса. Среди самых масштабных проектов следует выделить ЖК «Коммунарка», ЖК «А-101» и «Москва-101», ЖК «Новые Ватутинки», город-парк «Переделкино-Ближнее», мкр. «Солнцево-Парк», ЖК «Борисоглебское».

Общий объем предложения в новой Москве составляет почти 10 000 квартир в 346 корпусах. При этом 43% квартир сконцентрировано в проектах, реализуемых на территории, удаленной от МКАД не более чем на 5 км. Именно здесь находится самый застраиваемый населенный пункт – Коммунарка (почти 31% от общего числа квартир). Еще 30% предложения приходится на новостройки, расположенные на расстоянии 5-10 км от МКАД. 17% квартир продается в корпусах, на расстоянии от МКАД 10-20 км, а остальные 10% реализуется в комплексах, отдаленных от Москвы более чем на 20 км. То есть, по мере удаления от МКАД объем предложения квартир снижается. С корпусами ситуация диаметрально противоположна. Больше всего их приходится на самые дальние территории (45%) и по мере приближения количество реализуемых корпусов уменьшается.

Такая зависимость, по мнению экспертов «Метриум Групп», объясняется тем, что на более близких к МКАД территориях реализуются по большей части проекты многоэтажной застройки. Так, на расстоянии 5 км от Москвы совсем нет малоэтажных новостроек, 31% приходится на среднеэтажные корпуса, а 69% на высотки. А вот на самых отдаленных землях доля корпусов высотой до 5 этажей достигает 92%, а многоэтажных корпусов всего 1%.

«Все вышесказанное позволяет обозначить определенную тенденцию, - замечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Развитие жилищного строительства на территории новой Москвы, удаленной от МКАД не более чем на 10-15 км, идет по урбанистическому пути. Здесь вырастают жилые комплексы, фактически являющиеся продолжением спальных районов Москвы с их многоэтажными корпусами, высокой плотностью застройки и ограниченным количеством объектов инфраструктуры. Такие проекты предлагают покупателям городской образ жизни в комфортных квартирах недалеко от МКАД, к тому же с метро в перспективе. Для них статус территории, наряду с доступными ценами и хорошей транспортной доступностью, является одним из главных козырей. Отдаленные же территории не могут похвастаться хорошим уровнем развития инфраструктуры, в том числе и транспортной. Поэтому здесь застройщики вынуждены делать ставку на другие преимущества – благоприятную экологию, отсутствие шумного соседства, первозданную природу. Все это толкает развитие жилищного строительства на удаленных территориях по загородному пути. Так появляются малоэтажные жилые и мультиформатные комплексы с невысокой плотностью населения, недорогими комфортабельными квартирами, а иногда еще и коттеджами, таунхаусами или земельными участками. В основе их концепции лежит загородный образ жизни, близость к природе. Статус территории здесь не является определяющим преимуществом. Куда более важно расположение относительно крупных природных объектов (река, лес) и наличие инфраструктуры».

Во многом на такое распределение сил повлияло недостаточное развитие транспорта в Новой Москве. Ближайшая станция метро расположена достаточно далеко, Киевское, Калужское и Боровское шоссе нуждаются в реконструкции, а Киевское направление МЖД имеет небольшую пропускную способность. Сейчас принимаются меры по улучшению транспортной ситуации, планируется строительство метрополитена и реконструкция ключевых трасс. Возможно, это как-то повлияет на ситуацию. Впрочем, на территории новой Москвы есть и проекты, успешно сочетающие в себе урбанистический и загородный образы жизни. Ярким примером здесь может служить ЖК «Новые Ватутинки». Он расположен в 14 км от МКАД и объединяет квартал «Центральный», где представлена многоэтажная застройка для тех, кто предпочитает жить в городской среде, и квартал «Южный» с малоэтажными корпусами для любителей спокойного и размеренного образа жизни. Среди мультиформатных комплексов можно отметить «Западную Долину» и «Остров Эрин», где предлагаются не только квартиры в 3-х этажных домах, но и таунхаусы, коттеджи и земельные участки.

По типу домостроения преобладают корпуса, возводимые по монолитной технологии (59%). На втором месте панельные новостройки (34%). Следует отметить, что панельное жилье застройщики стремятся сделать максимально комфортным. Например, широко распространена серия П-44, считающаяся одной из самых надежных на рынке (ЖК «Магистр», «Первый Московский», «Переделкино-Ближнее»), а также хорошо зарекомендовавшие себя серии П-3М (ЖК «Новые Ватутинки», «Бунинский») и П-111 (ЖК «Новое Бутово», «Солнцево-Парк»). Прочие корпуса возводят из мелкоштучных строительных материалов – кирпича или бетонных блоков.

Большая часть новостроек находится на самой ранней стадии строительства - 30%. На них приходится 20% от общего числа продаваемых квартир. В 28% корпусов ведутся отделочные работы, в них сосредоточена самая большая доля предложения - 31%. При этом на 7% уже сданных домов приходится всего 4% квартир. Это свидетельствует о том, что жилье в новой Москве пользуется спросом у покупателей по большей части за счет относительно невысокой стоимости.

По типологии преобладают однокомнатные квартиры (46%). За ними следуют двух- и трехкомнатные (37 и 16% соответственно). Многокомнатных квартир в продаже практически нет.

Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья в новой Москве составляет на текущий момент 83 500 руб. за кв.м. Причем на близкорасположенных к МКАД территориях это значение возрастает до 91 060 руб за кв.м, а на расстоянии более 20 км снижается всего до 58 590 руб за кв.м. Это в очередной раз подтверждает то, что главным фактором при ценообразовании служит транспортная доступность и удаленность от старой Москвы.

Самая дешевая квартира продается в ЖК «Престиж» (на 40 км от МКАД), где за студию площадью 28,5 кв.м придется заплатить 1,853 млн руб. Сдача комплекса планируется на конец 2014 года. Самая дорогая квартира предлагается в высокобюджетном комплексе «Дубровка» в 5 км от Москвы – 31,402 млн за 175,8 кв.м в сданном доме. В общем же, самый низкий уровень цен отмечен в ЖК «Зеленая Москва-2» и ЖК «Эко-Парк Горчаково», где цена квадратного метра не превышает 55 000 руб. А в упомянутом уже ЖК «Дубровка» цены наиболее велики и составляют порядка 110 000 – 160 000 руб за кв.м, что вполне сопоставимо с новостройками в старой Москве.

«Таким образом, жилищное строительство в новой Москве активно развивается, - резюмирует Мария Литинецкая. - Большинство корпусов возводятся на территориях, удаленных от МКАД более чем на 20 км, но при этом максимальный объем предложения сконцентрирован в проектах, реализуемых в непосредственной близости от Москвы. Дело в том, что территории, отстоящие от МКАД на 10-15 км, в основном застраиваются многоэтажными масштабными комплексами с высокой плотностью населения и собственной инфраструктурой, а на более удаленных землях возводятся малоэтажные объекты, предлагающие загородный и уединенный образ жизни. Практически все комплексы относятся к нижнему ценовому сегменту, а самый застраиваемый населенный пункт новой Москвы – Коммунарка (31% от общего предложения). По типу домостроения преобладают монолитно-кирпичные корпуса, а по типологии – однокомнатные квартиры».