Как сделать ипотечные кредиты дешевле?

Процентные ставки по кредитам в нашей стране на сегодняшний день довольно высоки. Речь идет как о простых потребительских кредитах, так и о специализированных, например, ипотечных или автомобильных. На западе средняя ставка по ипотеке находится на уровне 3-4%, в то время как в нашей стране она давно уже превысила отметку в 10-12%. Что же нужно сделать, чтобы «догнать и перегнать» западные страны по уровню доступности кредитов?

Не так давно правительством нашей страны была утверждена «Стратегия развития ипотечного кредитования», согласно которой к 2015 году 50% всех ипотечных кредитов должно обеспечиваться за счет секьюритизации (одной из форм привлечения финансирования путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами). Однако на сегодняшний день доля секьюритизации в нашей стране находится лишь на уровне 7%. Такое отставание доказывает необходимость внесения серьезных изменений в инфраструктуру рынка и в законодательство. Например, специальные финансовые организации, занимающиеся выпуском ценных бумаг, должны быть исключены из стандартной процедуры банкротства. Это должно обеспечить защиту прав инвесторов.

Также не лишним для банков станет право уступки требований по закладным не только другим банкам, но и некредитным организациям. Это открывает возможность для оборота закладных, что значительно улучшит ситуацию на рынке и привлечет новых заемщиков. В то же время отсутствие возможности уступки требований ставит под удар саму идею секьюритизации, а вместе с ней и все направления упомянутой стратегии.

Еще одним важным шагом на пути к доступному кредитованию должно стать введение электронной закладной. Это обеспечит более прозрачный и оперативный оборот закладных, упростит и удешевит процедуру хранения закладной, регистрационных действий и т.д. Для введения такого понятия, как электронная закладная, необходимо будет внести изменения в закон «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Также, по мнению авторов «Стратегии развития ипотечного кредитования», удешевлению ипотечных кредитов может способствовать серьезная защита прав кредиторов, а именно упрощение взыскания заложенного имущества. На сегодняшний день получить судебное решение о взыскании для банков не составляет особого труда, однако действующее законодательство таково, что процедура сильно растягивается во времени. Так, пока идет разбирательство, банк не имеет права закрыть конкретный кредит, в котором меж тем продолжает нарастать задолженность. В итоге в один прекрасный момент стоимость залога становится меньше задолженности, что не выгодно ни банку, ни самому заемщику.

Для удешевления кредитов хотят упростить и саму процедуру продажи залогового имущества в случае дефолта заемщика. Сейчас банки до последнего стараются найти компромисс с клиентом и идут на продажу залога лишь в крайних случаях. В виду сложившейся ситуации на рынке гораздо проще было бы предоставить право продажи залога самим клиентам или банкам, минуя службу судебных приставов и процедуру проведения торгов. Это, по логике «Стратегии…» значительно ускорит процесс продажи, и, как следствие, сократит итоговый долг заемщика.

Здесь нельзя не вспомнить о том, что сейчас правительством готовится закон о личном банкротстве, который привносит некоторую неопределенность на рынок недвижимости. Теоретически подробное описание процедуры банкротства граждан – мера правильная, весьма распространенная в западных странах. Однако, пока не понятно, как будет в итоге выглядеть закон и не приведет ли он к затягиванию сроков обращения взыскания на имущество. Законодательным органам предстоит найти баланс между интересами заемщика и кредитной организации.

Тем не менее, даже это может не помочь в вопросе удешевления кредитов. «Перечисленные меры вряд ли будут эффективны, – резюмирует Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Упрощение и ускорение процедуры взыскания залога – слабая мотивация для банков делать кредиты дешевле. Банки намного больше заинтересованы в стабильном получении процентов, которые платит благополучный заемщик, нежели в изъятии залога при дефолте, поэтому предложенная мера является сугубо косвенной мотивацией и скорее всего ни на что не повлияет. Чтобы у кредитных организаций появилась возможность и желание снижать процентные ставки по ипотечным займам, нужно сделать так, чтобы поменялась ситуация на рынке в целом и самим банкам деньги стали обходиться дешевле. Для этого требуются бюджетные вливания: коммерческие банки получают финансовую помощь от государства, а взамен обязуются снизить процентные ставки. Все остальные меры, предложенные в вышеупомянутом документе, могут быть дополнительными».