На какие операции с ипотечной квартирой нужно согласие банка?

Даже тот темп роста, что показывает ипотечное кредитование в последние два года, не способен уменьшить количество мифов и заблуждений, связанных с ипотекой. Например, многие убеждены, что пока не будет произведен последний ежемесячный платеж, собственником ипотечной квартиры будет являться кредитная организация, а не заемщик. На самом деле, ипотечная квартира сразу же после приобретения переходит в собственность заемщика, просто она попадает в залог к банку, который налагает определенные ограничения на ее эксплуатацию и распоряжение. В связи с этим ипотечному заемщику важно знать, какие операции он может делать с квартирой самостоятельно, а какие – нет.

Во-первых, многих потенциальных заемщиков интересует, кого они могут прописать в ипотечной квартире. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, круг лиц, которых можно будет прописать в ипотечной квартире, должен быть четко определен в ипотечном договоре. Несмотря на то, что законом установлено, что ближайшие родственники (супруг и дети) могут быть прописаны на жилплощади в любом случае, на деле может оказаться так, что банк не выразит своего согласия на их регистрацию, а без согласия залогодержателя зарегистрировать кого бы то ни было в ипотечной квартире не удастся. «В такой ситуации есть только один выход, – говорит специалист, – подать в суд иск с требованием прописать членов семьи. Однако нет никаких гарантий, что суд данное требование удовлетворит». Поэтому, чтобы избежать такой ситуации, необходимо в тексте самого договора зафиксировать список лиц, которых можно будет впоследствии зарегистрировать в ипотечной квартире.

Во-вторых, нередко заемщики заинтересованы в сдаче ипотечной квартиры внаем. По словам экспертов по недвижимости, определенная часть квартир, покупаемая по ипотеке, приобретается заемщиками не для собственного проживания, а с целью предоставления в аренду. Прежде чем впустить жильцов в квартиру, необходимо добиться согласия у кредитора. Дело в том, что сдача жилья в аренду может повлечь за собой снижение его ликвидности, а это является риском для кредитной организации. К слову, иногда заемщик, желающий сдавать ипотечную квартиру, должен согласовать свое намерение не только с банком, но и со страховой компанией. Стоит также учитывать, что от способа эксплуатации жилья зависит страховая сумма и непосредственно сами выплаты по страховке. Аренда, как правило, увеличивает стоимость страховки, т.к. при аренде процесс износа жилья многократно ускоряется.

В-третьих, если заемщик собирается сделать перепланировку, он должен проинформировать о своем намерении кредитора. Если, по мнению сотрудников банка, перепланировка сделает квартиру менее ликвидной, в перепланировке откажут. «Если банк отказал в перепланировке или заемщик вовсе решил не спрашивать разрешения банка на ее проведение, то в случае обнаружения факта перепланировки сотрудниками банка заемщика могут обязать досрочно погасить кредит», – говорит Константин Шибецкий. А вот обычный ремонт, не затрагивающий изменения конструктивных особенностей жилья, заемщик может делать самостоятельно, не сообщая об этом в банк.

И, наконец, мало кто, беря ипотечный кредит, думает о последующей продаже приобретаемого жилья. Однако погашение кредита длится несколько лет – и за это время многое может поменяться. Например, заемщик решит переехать в более просторное жилье или же ввиду непредвиденного дефолта не сможет более производить выплаты по кредиту. В такой ситуации одно из решений – это продажа ипотечной квартиры. Данная операция может быть произведена двумя способами: во-первых, заемщик может попытаться выплатить кредит и после этого уже свободно продать квартиру, не обремененную ипотекой, а во-вторых, он может продать вместе с жильем сам кредит. «При этом новый заемщик вернет предыдущему не ту сумму, которую он уже уплатил банку (часть тела кредита + проценты), а только часть, составляющую тело кредита», – сообщает Константин Шибецкий. В любом случае, какой бы из этих механизмов продажи ипотечного жилья ни выбрал заемщик, он должен проинформировать кредитора.