Процесс посткризисной стагнации на рынке торговой недвижимости Подмосковья завершился

Специалисты компании Welhome провели исследование рынка качественных торговых центров ближайшего Подмосковья по состоянию на август 2013 года. Проведенный анализ показал, что на подмосковных площадках завершился процесс посткризисной стагнации и наметилась тенденция к росту объемов рынка качественных торговых площадей. Кроме того сместился интерес в сторону реализации крупномасштабных многофункциональных проектов на расстоянии менее 30 км от МКАД. При этом города на расстоянии 30 км от МКАД и более, по-прежнему обладают высоким инвестиционным потенциалом.

Численность населения Московской области на середину 2013 г. составила более 7 млн. человек. В состав МО входит 77 городов, из которых крупнейшими по численности считаются Балашиха (221,8 тыс. чел.), Химки (215,5 тыс. чел.) и Подольск (207 тыс. чел.).

На текущий момент времени в городах Подмосковья функционирует более 90 профессиональных торговых центров, из которых 11 торговых центров было введено за последний год. Объем рынка качественных ТЦ крупнейших городов ближайшего Подмосковья к августу 2013 г. составил около 823,6 тыс. кв. м арендопригодной площади, что превысило аналогичный показатель прошлого года на 22%. С августа прошлого года было введено порядка 180 тыс. кв. м качественных торговых центров в городах ближайшего Подмосковья.

Что касается распределения объема площадей действующих ТЦ по зонам удаленности от МКАД, то здесь наибольшая доля приходится на города-спутники столицы (46%) и города, расположенные на удалении менее 30 км от МКАД (24%), среди которых можно выделить г. Мытищи, Красногорск, Химки и Королев. Так, например, в г. Мытищи к концу 2012 г. было введено около 75 000 кв. м арендопригодной торговой площади (ТРЦ «Июнь»). В г. Красногорск введено 23 000 кв. м арендопригодных площадей (ТРЦ «Июнь» и ТЦ «Солнечный Рай»). В г. Химки также было введено сразу 2 торговых центра, общая арендопригодная площадь которых составила более 20 000 кв. м (ТЦ «Citrus» и ТЦ «Парус»). В г. Королев в июле 2013 г. был открыт новый качественный ТЦ «Гелиос», арендопригодная площадь которого составила 19 500 кв. м. Среди арендаторов нового торгового центра стоит отметить первый в городе ресторан быстрого питания McDonald’s.

Далее 60 км от МКАД нет строящихся объектов. В проектной стадии находятся два торговых центра в г. Луховицы и в г. Ступино общей арендопригодной площадью чуть менее 30 000 кв. м. Строительство еще не ведется, но по предварительным планам открытие заявлено на конец 2014 г.

Состав площадей в действующих торговых центрах Подмосковья в распределении по зонам охвата за прошедший год (август 2012—август 2013 гг.) не претерпел существенных изменений. Немногим более половины торговых площадей в подмосковных торговых центрах, как и прежде, относится к районному формату, примерно треть торговых площадей от общего объема относится к окружному формату торговых центров. На долю суперрегиональных торговых центров приходится около 19% всех арендопригодных площадей, при этом данный формат представлен действующим ТРЦ «РИО» в г. Реутов и введенным в конце 2012 г. ТРЦ «Июнь» в г. Мытищи. Стоит отметить, что формат региональных торговых центров на текущий момент в ближайшем Подмосковье не представлен.

В ближайшие два года ожидается ввод новых крупных торговых центров, в результате чего сегментация рынка по форматам торговых центров претерпит некоторые изменения. Практически в равных долях рынок поделят суперрегиональный, региональный и суперокружной форматы торговых центров. Среди наиболее значимых и заявленных к вводу объектов можно выделить следующие: ТРЦ «Левый Берег» (GLA 140 000 кв. м), ТРЦ «Красный Кит» 2-я очередь (GLA 47 000 кв. м), ТЦ «Реутов парк» (GLA 41 000 кв. м).

Доля торговых центров районного и окружного форматов существенно снизится (до 16,52% и 11,08% соответственно).

Таким образом, прослеживается ярко выраженная тенденция смещения интереса застройщиков в сторону реализации крупномасштабных проектов, способных минимизировать риски за счет возможности предоставить более разноплановый качественный продукт и обеспечить тем самым наибольший поток покупателей.

Помимо уже ожидаемых к вводу в течение следующего 2014 года крупных торговых центров можно отметить ТРК Zelenopark, о строительстве которого было заявлено в марте 2013 г. ТРК Zelenopark представляет собой торговый комплекс суперрегионального формата общей площадью 140 000 кв. м, расположенный на Ленинградском шоссе в 17 км от МКАД (PGP Development). Строительство объекта еще не началось, но девелопером уже достигнута договоренность по кредитной линии сроком на 10 лет. Сроки реализации проекта пока не озвучены, но уже понятно, что ввод такого значительного объема качественных торговых площадей приведет к увеличению интереса не только со стороны жителей ближайшего Подмосковья, но и потребителей целого региона.

В результате кризиса 2008 г. темпы ввода качественных торговых площадей в ближайшем Подмосковье заметно снизились. Особенно эта тенденция была актуально первые 3 года посткризисного периода. На текущий момент наибольший объем ввода торговых площадей зафиксирован в 2012 г. и именно с этого момента наметилась тенденция к стабилизации роста данного показателя. В среднесрочной перспективе объем ввода новых площадей прогнозируется на уровне 27-28% в год. В целом к 2015 г. общий объем качественных торговых центров Подмосковья может составить более 1,3 млн кв. м.

Наибольшей обеспеченностью торговыми площадями характеризуется г. Реутов – 1 112 кв. м на 1000 жителей. Величина данного показателя объясняется тем, что формально население Реутова составляет 91,5 тыс. чел., для такого количества населения необходим гораздо меньший объем торговых площадей. Тем не менее, ТРЦ «РИО», а также планируемый к вводу в конце 2013 г. ТРЦ «Реутов Парк», изначально рассчитаны на более широкую аудиторию покупателей из близлежащих районов Новокосино, Новогиреево и г. Железнодорожного. Стоит отметить, что с вводом новых площадей к концу 2014 г. существенно увеличится показатель обеспеченности торговыми площадями в таких городах, как: Мытищи, Красногорск, Химики и Реутов.

Выводы относительно инвестиционной привлекательности городов Подмосковья для развития торговой недвижимости:

• За последний год (август 2012-август 2013 гг.) существенный объем ввода новых качественных торговых центров показали в основном города-спутники и города на расстоянии не более 30 км от МКАД. К наиболее существенным событиям прошедшего года можно отнести ввод ТРЦ «Июнь» в г. Мытищи (GLA 75 000 кв. м), ТЦ «Солнечный Рай» и ТЦ «Июнь» в г. Красногорск (совокупной GLA 23 000 кв. м), а также ТЦ «Парус» и ТЦ «Citrus» в Химках (совокупной GLA 20 000 кв. м), в результате чего показатель обеспеченности торговыми площадями в рассматриваемых городах существенно увеличился.

• В то же время в тридцатикилометровой зоне от МКАД расположены города с достаточно высоким уровнем деловой активности, но при этом низким уровнем обеспеченности торговыми площадями. Среди таких городов с высокой инвестиционной привлекательностью можно отметить Щелково, Пушкино, Долгопрудный.

• По-прежнему высокий потенциал для развития торговой недвижимости имеют города на расстоянии 30-60 км. В таких городах ввод новых площадей практически отсутствует и наличие хотя бы одного качественного торгового центра уже вызывает огромный интерес среди местного населения и населения близлежащих округов. К городам со слабым уровнем обеспеченности торговыми площадями можно отнести Звенигород, Солнечногорск, Раменское.

• Потенциалом для строительства торговых центров обладают города дальнего Подмосковья, такие как Воскресенск, Серпухов, Клин. В каждом случае необходимо тщательно изучить емкость рынка, вероятнее всего, в таких городах востребованы форматы районного или окружного торгового центра.