Кому нужен договор аренды?

Отношения между арендаторами и владельцами квартир в большинстве случаев документально не фиксируются. Каждая и сторон надеется на добросовестность другой, но когда возникает конфликт, потерпевшая сторона оказывается в безвыходной ситуации. Гарантией спокойствия и соблюдения оговоренных условий для каждой из сторон послужит грамотно составленный договор аренды. О том, на что необходимо обратить внимание при его заключении и какие пункты в нем обязательно должны быть прописаны, рассказывают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).

Перед составлением договора аренды каждая из сторон должна максимально точно определить, какие потенциальные риски несут ей арендные отношения. Опытные арендаторы и арендодатели уже знают, какими трудностями и опасностями чревата аренда, поэтому при составлении договора учитывают множество нюансов, о которых новичок может и не подозревать. Поэтому если вы собираетесь сдавать или снимать квартиру впервые, необходимо проконсультироваться с риэлтором или же ознакомиться с рекомендациями, которые в большом количестве можно встретить на интернет-форумах, посвященных аренде жилья.

«В договоре аренды необходимо указать не только все права и обязанности обеих сторон, но также ответственность в случае нарушения условий договора», – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. Арендатор, прежде всего, должен гарантировать сохранность жилплощади, отсутствие намерения сдать жилье в поднаем, своевременное внесение арендной платы. Арендодатель может указать в договоре аренды размер штрафа и пеней, начисляемых за каждый день просрочки, в случае если арендатор своевременно не внесет плату за проживание.

Многие квартиросъемщики жалуются на постоянные незапланированные посещения жилья хозяевами. Последние, как правило, объясняют это необходимостью контролировать состояние своего дома и соблюдение условий проживания. Если арендатору такие рейды не по вкусу, он должен оговорить с хозяином порядок посещения квартиры и письменно его зафиксировать.

Известной проблемой, с которой сталкиваются многие арендаторы, не заключившие в свое время договор аренды, – это внеплановое повышение стоимости аренды. Порой хозяева квартир, дабы наверняка быстро найти жильцов, назначают весьма привлекательную цену, находят жильцов, а когда те устроятся в квартире и проживут какое-то время, объявляют о ее повышении. Поэтому в договоре аренды необходимо указать точный размер тарифа, а также – входят ли в указанную стоимость аренды коммунальные платежи.

По словам Инны Игнаткиной, много споров между владельцами жилья и жильцами возникают из-за состояния имущества, находящегося в съемной квартире. Так, часто жильцы небрежно обращаются с чужими вещами, что вызывает их преждевременную порчу. Иногда недобросовестные жильцы и вовсе выносят чужое имущество, а потом заявляют, что его в квартире никогда и не было. Для того чтобы защитить свои имущественные интересы, арендодатель должен составить опись имущества, в которой должен быть приведен перечень вещей, находящегося в квартире. «Однако не стоит думать, что опись защищает интересы только хозяина, – говорит Инна Игнаткина. – Дело в том, что хозяин может напрасно обвинить арендатора в порче или краже имущества». Причем это может быть как намеренно, так и случайно: например, когда хозяин просто забыл, что отвез кресло на дачу или что кран тек и до въезда жильцов. Поэтому составление описи имущества непосредственно отражает интересы арендатора.

Если договор аренды заключается на срок более 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. Если же предполагаемый срок аренды составляет менее года, то договор регистрировать не нужно.

Стоит учитывать, что договор аренды не защитит ни прав арендатора, ни прав арендодателя, если органы, к которым обратится за помощью потерпевшая сторона, выяснят, что квартира сдавалась неофициально. Поэтому важным условием соблюдения условий договора является уплата налогов арендодателем. Часто владельцы жилья избегают уплаты налогов, не задумываясь о том, что в случае обнаружения этого факта налоговыми органами они понесут серьезные финансовые потери, которые превышают арендные выплаты в совокупности. Как же налоговая инспекция может узнать о сокрытии налога с дохода от аренды? Обычно информаторами в таких ситуациях выступают обиженные чем-то жильцы.