Крадущийся потребительский спрос

О возвращении спроса на рынок недвижимости уже давно говорят и девелоперы, и эксперты, и продавцы недвижимости на "вторичке". По их словам, именно этого возвращения спроса только и не хватает для того, чтобы рынок недвижимости сумел, наконец, оттолкнуться от дна. Однако они расходятся к оценке методов, необходимых для стимуляции спроса: одни считают, что спрос необходимо поддерживать скидками или объективным снижением цен, другие - что спрос вернется "сам собой" после окончания фазы рецессии мирового рынка.

Небольшой толчок потребительского спроса произошел уже в мае, после снижения курса доллара. Он заставил игроков недвижимости дать оптимистичную оценку динамике развития рынка: дескать, спрос готов вернуться, и только наличие сдерживающих факторов (сезонная стагнация, охлаждение мирового рынка) мешают триумфальному пробуждению рынка недвижимости в России. Однако не все эксперты солидарны с этим мнением. Многие из них считают, что цены на недвижимость... упали недостаточно низко. И дело уже даже не в том, есть или нет у покупателей наличные деньги для заключения сделок, а в том, что современные цены на жилье не соответствуют психологическим ожиданиям платежеспособной аудитории.

Услышав о том, что цены на жилье упали, многие покупатели отнеслись к этой новости с оптимизмом, но что на практике они смогли получить от рынка недвижимости? "Сезонные" скидки на 15%? Этого недостаточно, утверждают эксперты. Пришло время снизить обороты доходности для того, чтобы вывести рынок из кризиса, а для этого игрокам рынка придется пожертвовать своими амбициями.

Первый шаг в этом направлении уже готов сделать вторичный рынок: здесь продавцы следуют не разработанной маркетинговой стратегии, а собственным, зачастую - временным интересам. И если им нужно срочно продать квартиру или дом, "ломаться" они не будут. Так, уже зафиксирована сделка купли-продажи квартиры в Москве менее чем за $100 тыс. Этот своеобразный рекорд показывает, как далеко готовы зайти не профессиональные продавцы для того, чтобы сбыть-таки с рук свою недвижимость. Сегодня рынок вторичной недвижимости довольно трудно анализировать и проверять, однако именно там зарождаются уверенные "ростки" стабильного спроса.

Второй шаг в сторону покупателя, как ожидается, уже осенью могут сделать банки. Известно, что многие ипотечные заемщики, покупавшие квартиры в качестве инвестиционных вложений, уже успели отказаться от своих претензий на проблемную недвижимость и "скинуть" залог банку-кредитору. Это приводит к тому, что на руках у банка накапливается товар, который не имеет ничего общего с реальной деятельностью банка, а именно - недвижимость, требующая продажи. Осенью таких квартир в собственности у коммерческих банков будет достаточно много, и от них придется избавляться. Но банк, в отличие от риэлторов, зарабатывает не продажей жилья, поэтому принято считать, что цены на "банковскую" недвижимость будут более, чем умеренными.

Среди других факторов, способных простимулировать потребительский спрос, эксперты называют и истечение лимита ожидания. У каждого покупателя, который планирует покупку жилья не в отдаленной, а в ближайшей перспективе, есть ограниченные возможности по подгадыванию подходящего момента для покупки. В связи с кризисом многие покупатели отсрочили заключение сделок, ожидая, что цены вот-вот упадут. Но ждать до бесконечности они не смогут. Если объективное понижение цен на недвижимость в целом совпадет с минимальными ожиданиями покупателей, количество заключаемых сделок существенно возрастет.