Итоги III квартала 2013 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Группа компаний RRG в рамках мониторинга предложения на рынке коммерческой недвижимости Москвы подвела итоги III квартала 2013 года.

Основные выводы

1. Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале вырос, при этом цены и ставки в целом также увеличились.

2. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

• Развитие сегмента торговой недвижимости в 3 квартале характеризовалось тем, что объем предложения на рынке продажи снизился, а цены выросли, в то время, как на рынке аренды выросли и объем предложения и ставки.

• На рынках продажи и аренды офисной недвижимости как объем предложения, так и цены, а также арендные ставки росли.

• Объем предложения на рынке продажи по производственно-складским помещениям как и цены вырос, в то время, как на рынке аренды объем предложения также вырос, но ставки снизились.

Главный вывод:

По итогам 3 квартала 2013 года можно судить о продолжении разнонаправленной по различным сегментам ценовой динамике на рынке аренды и продажи, что по-прежнему может отражать общую макроэкономическую нестабильность и постепенное ухудшение ситуации в экономике. Однако, рынок находится в достаточно стабильном рабочем состоянии.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2013 года объем предложения возрос на 4% по количеству и на 13% по общей площади. За год, то есть по сравнению к 3 кв. 2012 года, объем предложения увеличился на 13% по количеству и на 1% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 1867 объектов общей площадью 3103 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2013 года осталась на уровне второго квартала и составила 4852 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 7%, в рублевом эквиваленте рост составил около 7%.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – вырос на 9%, по производственно-складским помещениям – на 39%, а по помещениям свободного назначения - на 33%.

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению с 3 кв. 2012 года, по торговой недвижимости уменьшился на 7%, по офисной – на 3%, по производственно-складским - на 15%, а по помещениям свободного назначения вырос на 72%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 55%. Далее идут торговые помещения (16%), помещения свободного назначения (16%) и производственно-складские (13%).

Ценовые показатели

По отношению к 2 кварталу цены по торговой недвижимости в 3 квартале выросли на 4%, по офисной – на 2%, по производственно-складской – на 14%, а по помещениям свободного назначения – остались на уровне второго квартала.

Средневзвешенная цена в 3 квартале по сравнению с 3 кварталом 2012 года снизились на 6% по торговой, выросла на 3% по офисной, на 14% по помещениям свободного назначения и на 9% по производственно-складской недвижимости.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 495 торговых объектов общей площадью 497 тыс.кв.м., из них 84 объекта – внутри Садового Кольца и 411 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению со вторым в 3 квартале снизился на 8%, а по общей площади - на 13%.

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 12%, а по общей площади – на 4%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 7% до 16148 $/кв.м, что произошло как за счет трехпроцентного роста цен по объектам, экспонируемым уже давно, так и за счет ухода двух крупных и дешевых объектов на Зубовском б-ре (2100 кв.м, 9286 $/кв.м) и на Новинском б-ре (2100 кв.м, 7438 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра увеличилась на 5% до 5224 $/кв.м. Это было связано с двухпроцентным ростом цен на объекты, которые предлагаются уже не первый месяц, а также с уходом крупного дешевого комплекса на Южнобутовской ул. (37000 кв.м, 2514 $/кв.м).

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале на продажу было выставлено 186 объектов street-retail общей площадью 67 тыс.кв.м., из них 39 объектов – внутри Садового Кольца и 147 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 3%, а общей площади - на 9%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 3%, а по общей площади – вырос на 18%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 11% до 20069 $/кв.м, что было вызвано уходом во 2 квартале дешевого объекта на Мясницкой ул. (1207 кв.м, 12500 $/кв.м) и выходом в 3 квартале дорогого объекта на ул.Тверская (166 кв.м, 67450 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 3% до 7964 $/кв.м. Снижение произошло, в частности, в связи с выходом в 3 квартале дешевого объекта на Ленинском пр-те (4220 кв.м, 5349 $/кв.м).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале вырос на 8% по количеству и на 9% по общей площади и составил 1002 объекта общей площадью 1728 тыс. кв.м, из них 262 объекта – в центре и 740 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по офисным помещениям в пределах Садового Кольца уменьшился на 3%, а за его пределами вырос на 12%. По сравнению с 3 кварталом 2012 года в центре общая площадь практически не изменилась, а за пределами Садового Кольца снизилась на 4%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 квартале увеличилась на 4% и составила 9177 $/кв.м, что произошло как за счет ухода во 2 квартале крупных и дешевых офисных объектов на Просвирином пер. (22300 кв.м, 7829 $/кв.м) и на ул.Арбате (23000 кв.м, 6878 $/кв.м), а также за счет выхода в 3 квартале дорогих объектов на ул.Б.Ордынка (2364 кв.м, 20161 $/кв.м) и на Гагаринском пер. (2800 кв.м, 16150 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале также выросла на 4% и составила 4277 $/кв.м. Рост цен произошел в связи с уходом во 2 квартале крупных и дешевых офисных объектов на Лазоревом пр-де (18300 кв.м, 1694 $/кв.м) и на Нагатинской наб. (20000 кв.м, 1500 $/кв.м), а также за счет выхода в 3 квартале дорогих объектов на Шлюзовой наб.(18500 кв.м, 9370 $/кв.м) и на Новоданиловской наб. (27560 кв.м,

5780 $/кв.м).

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2013 года по отношению ко второму вырос на 21% по количеству и на 14% по общей площади. За четыре квартала объем предложения увеличился на 19% по количеству и на 3% по общей площади.

Всего в 3 квартале экспонировалось 4 134 объекта общей площадью 2 569 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым выросла на 1% до 617 $/кв.м/год, что с учетом семипроцентного роста среднего курса доллара в рублевом эквиваленте составило около 8%.

По сравнению с 3 кварталом 2012 года средняя арендная ставка в долларовом выражении возросла на 9%.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 26% по торговой, на 8% по офисной, и на 20% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год вырос на 36% по торговой и снизился на 3% по офисной и на 2% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству за квартал в основном оказалось сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (30%), торговые помещения (17%).

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости уменьшилась на 3% до 1045 $/кв.м/год, по офисной недвижимости – выросла на 1% до 554 $/кв.м/год, а по производственно-складской, наоборот, снизилась на 1% и составила 217 $/кв.м/год.

По отношению к 3 кварталу 2012 года ставка по всем видам недвижимости выросла: на 7% - по торговым объектам, на 4% - по офисным и на 5% - по производственно-складским объектам.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по сравнению со вторым по количеству увеличился на 31%, а по общей площади - на 26%. Рост объема предложения за год составил 35% по количеству и на 36% по общей площади.

Всего в 3 квартале экспонировалось 967 объектов площадью 434 тыс. кв.м, из них 131 объект предлагалось в центре и 836 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале вырос на 49% в центре и на 24% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2013 года уменьшилась на 9% и составила 1939 $/кв.м/год. Такое значительное снижение произошло за счет ухода во 2 квартале ряда дорогих объектов на ул.Тверская (68 кв.м, 5234 $/кв.м/год и 105 кв.м, 6621 $/кв.м/год) и ул.Тверская-Ямская (60 кв.м, 6316 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале осталась на уровне 2 квартала и составила 904 $/кв.м/год.

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2013 года вырос на 22% по количеству и на 9% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 22%, а по общей площади – на 3%.

Всего в 3 квартале экспонировался 350 объектов площадью 86 тыс. кв.м, из них 69 объектов предлагалось в центре и 281 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко 2 кварталу увеличился на 21% в центре и на 7% за его пределами. Объем предложения по общей площади за год вырос на 7% в центре, и на 2% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со вторым уменьшилась на 12% и составила 2172 $/кв.м/год. Существенное снижение было вызвано, в частности, уходом во 2 квартале таких дорогих объектов как на ул.Тверская (68 кв.м, 5234 $/кв.м/год и 105 кв.м, 6621 $/кв.м/год) и ул.Тверская-Ямская (60 кв.м, 6316 $/кв.м/год).

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 2% и составила 1044 $/кв.м/год.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 17% по количеству, и на 8% по общей площади. Объем предложения составил 2525 объектов общей площадью 1364 тыс. кв.м, из них 448 объектов – в центре и 2077 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади увеличился на 12% по офисным помещениям в центре и на 7% за его пределами. По отношению к 3 кварталу 2012 года объем предложения снизился: на 9% по помещениям внутри Садового кольца и 1% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости как в пределах Садового Кольца, так и за его пределами по сравнению с 2 кварталом выросла на 1% и составила 821 и 497 $/кв.м/год соответственно.