Девелоперы московских бизнес-центров вынуждены идти на компромисс с арендаторами

Офисный сегмент остается лидером на рынке коммерческой недвижимости по объему предложения помещений в аренду. При этом спрос на офисную недвижимость не растет, что обусловлено, в первую очередь, макроэкономическими факторами. В таких условиях под вопросом оказывается ликвидность даже качественных офисных помещений.

По состоянию на начало октября 2013 года доля офисного сегмента в общем предложении коммерческих площадей в аренду по данным группы компаний RRG составляет 55%. Абсолютный объем качественных офисных площадей обеспечивает Москве место в пятерке европейских городов - лидеров по данному показателю. При этом, даже в сегменте высококачественных бизнес-центров классов А и В вакантными остаются порядка 1,55 млн площадей. «Обеспеченность офисными площадями в Москве сегодня превысила 1100 кв.м на 1000 жителей, - комментирует председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Таким образом, особый дефицит площадей исключен, ниша в целом по городу близка к насыщению, все выходящие на рынок объекты вступают в конкуренцию между собой. Предпосылок к изменению ситуации в данный момент не просматривается: макроэкономическая ситуация не располагает к росту деловой активности, соответственно, практически не растет количество новых рабочих мест, и ситуация с востребованностью офисных площадей вряд ли заметно повысится в среднесрочной перспективе». Как следствие, сложности с заполняемостью возникают сегодня даже у качественных объектов, за исключением тех, что расположены в пределах Центрального мегакластера (где около 50% всех современных площадей).

Уровень вакансии в БЦ, удаленных от центра города и не располагающих шаговой доступностью от станций метро зачастую выше средних по рынку 15%. В других экономических условиях девелоперам, вероятно, не пришлось бы сталкиваться с этой проблемой, однако сейчас для обеспечения приемлемых норм заполняемости они вынуждены принимать меры.

«Спасательным кругом» для таких объектов может стать привлечение крупного арендатора. Это может быть западная компания, специфика деятельности которой не предполагает постоянного потока клиентов. Тогда для размещения центрального офиса вполне может подойти бизнес-центр, расположенный на расстоянии от центра города. «Если такой арендатор найден, он становится своего рода «якорем» объекта и привлекает другие компании. Разумеется, собственник здания готов идти на различного рода уступки, чтобы заполучить такого арендатора, - рассказывает Денис Колокольников. – Это и льготная арендная ставка, и арендные каникулы разного рода бонусы в виде бесплатных дополнительных площадей или машиномест».

Еще один путь решения проблемы с заполняемостью – выявление и коррекция возможных ошибок в концепции. Значительная часть случаев низкой заполняемости БЦ является следствием именно концептуальных просчетов – например, предлагаются помещения слишком крупной площади, на которые нет спроса в данном районе. В этом случае имеет смысл переориентироваться с учетом требований рынка и предлагать более мелкую нарезку, с отделкой. «Вариант с предложением в аренду малых площадей вполне может «вытянуть» БЦ с погрешностями в концепции и местоположении, - говорит Денис Колокольников. – спрос на малые площади достаточно высок, и в ряде случаев решением проблемы с заполняемостью может стать пересмотр формата предложения – например, можно предлагать в аренду часть помещения или отдельные рабочие места».