Определить плохое жилье не так-то просто. Причина этому – тщательное старание продавцов скрыть дефекты отчуждаемых объектов. Трещины на потолке могут закрасить, соседа-алкоголика на время просмотра квартиры отправить в бар, а факт, что квартира вовсе находится под обременением, просто утаить. Будущий собственник точно должен знать, на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры и какие документы проверить у продавца, чтобы новоселье не обернулось чередой горьких разочарований.
Ликвидность вторичного жилья бывает двух видов: физическая и юридическая. При проверке первой потенциальный покупатель должен осмотреть здание, в котором находится квартира, убедиться, что на доме нет трещин, латок и стяжек. Наивно полагать, что трещина у пятого подъезда никак не отразится на состоянии квартиры, расположенной в первом: уже само наличие трещины говорит о плачевном состоянии дома.
«Что бы ни говорил продавец жилья, необходимо побеседовать с жильцами дома об условиях проживания в нем, – сообщает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Как известно, самые лучшие информанты – это пожилые женщины, знающие о каждом недостатке дома. Поэтому следует предварительно для них подготовить ряд вопросов. Например, не протекает ли крыша, исправно ли работают мусоропровод и лифт, нет ли среди их соседей маргинальных личностей».
Прежде чем переступить порог квартиры, необходимо осмотреть подъезд. Безусловно, догадливые продавцы постараются перед визитом покупателя навести чистоту в подъезде, устранить с помощью специальных средств неприятные запахи. Однако если в подъезде процветает полная антисанитария, скрыть это вряд ли удастся.
При осмотре самой квартиры нужно обратить внимание на состояние коммуникаций, ведь именно изношенные инженерные сети зачастую доставляют максимум неприятностей и хлопот жильцам. Если это сложно сделать самостоятельно, можно воспользоваться услугами специалиста.
Если квартира находится на первом этаже, то вздутые плинтуса свидетельствуют о повышенной влажности, которая также провоцирует развитие грибка. А вот следы свежего ремонта на потолке в квартире на пятом этаже говорят о том, что протекает крыша.
Не стоит забывать, что ликвидность жилья во многом зависит от транспортной доступности, поэтому квартиры, до которых долго и сложно добираться, уступают в ликвидности своим аналогам, до которых легче добраться. Это же справедливо и в отношении района и расположенных радом с домом объектов. Так, наличие около дома транспортной магистрали, ТЭЦ, ЛЭП, кладбища, тюрьмы, психиатрической больницы существенно снижает ликвидность расположенной в нем квартиры.
Что касается юридической чистоты жилья, то на ее проверку необходимо потратить ничуть не меньше, а то и больше, времени и сил, чем на проверку физической ликвидности. В этом деле одним из наиболее важных документов является расширенная выписка из ЕГРП, в которой содержится информация о данном объекте недвижимости и о его нынешних и предыдущих собственниках. Однако есть большая вероятность, что человек, не знакомый с рынком недвижимости, может после самостоятельной проверки юридической чистоты покупаемого жилья быть обманут опытным мошенником, выдающим себя за продавца квартиры. Поэтому во избежание риска лучше доверить проверку юридической чистоты жилища опытному агенту недвижимости.
Если в квартире имеется перепланировка, то она влияет не только на физическую, но и на юридическую ликвидность жилья. Так, если перепланировка несогласованная, то как бы она физически ни улучшала внутренне пространство квартиры, с юридической точки зрения она будет понижать ликвидность объекта, ведь в случае обнаружения ее контролирующими органами новый собственник должен будет ее самостоятельно согласовывать, а в случае невозможности согласования – вернуть квартире первозданный вид.
