Когда предварительный договор не опасен?

Несмотря на популярность ДДУ, на рынке новостроек по-прежнему крепкие позиции занимает предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Именно ПДКП является главным виновником возникновения двойных продаж, которые приводят к появлению тысяч обманутых инвесторов. Конец этому риску должно было положить принятие ФЗ №214, однако и по сей день многие застройщики реализуют свои объекты не по ДДУ, а по ПДКП. Насколько это опасно? И есть ли возможность как-либо устранить имеющиеся в данном случае риски?

По словам специалистов рынка недвижимости, ПДКП делится на три временные группы. К первой относятся договоры, когда застройщик еще не получил разрешение на строительство, следовательно, начать реализацию строящихся объектов он просто не имеет права. В таком случае у него есть выбор: подождать получения разрешения на строительство и тогда уже начать продажу по ДДУ, либо, не дожидаясь получения разрешения, открыть продажу по ПДКП. «Сегодня многие застройщики пользуются такой схемой: начинают реализацию по ПДКП, а после получения разрешения на строительство переоформляют их на ДДУ», – говорит руководитель отдела реализации ГК «МИЦ» Александр Энгель. Однако потребитель должен знать, что в случае, если он становится участником такой схемы, единственной гарантией своей безопасности он может считать надежность застройщика, т.к. ничто больше в данном случае его интересы не защищает.

Во вторую группу ПДКП входят договоры, заключенные после получения застройщиком разрешения на строительство. По словам Александра Энгеля, в данном случае лучше вовсе отказаться от заключения ПДКП, ведь на данном этапе строительства законной является реализация объектов только по ДДУ, ЖСК и ЖНК.

К слову, многие ошибочно полагают, что предметом ПДКП является покупка квартиры, однако это не так. Предметом данного договора является намерение сторон в будущем заключить сделку купли-продажи.

Третий вариант ПДКП является наиболее безопасным из всех. Речь идет о периоде, когда дом достроен и успешно сдан в эксплуатацию, но права собственности на квартиры в нем еще не оформлены. На данном этапе застройщик не имеет права реализовывать объекты по ДДУ, т.к. действие ДДУ к этому моменту заканчивается. Как только застройщик оформит права собственности на квартиры, он обязан переоформить ПДКП на основные договоры купли-продажи, которые и будут главными правоустанавливающими документами для новоселов.

При подписании ПДКП покупатель недвижимости должен тщательно ознакомиться с текстом документа. Так, в нем обязательно должны быть указаны все характеристики квартиры и ее стоимость (с пометкой, что она является окончательной и изменению не подлежит). Кроме того, в договоре должен стоять срок, по истечении которого застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи.