Осторожно: договор ипотеки!

Самым важным документом, связанным с ипотекой, является кредитный договор. Это договор между банком и потребителем, в котором оговаривается сумма, сроки и все прочие условия предоставления кредита, включая процентную ставку, всевозможные комиссии, право или отсутствие такового на замену предмета ипотеки. Зачастую заемщики совершают одну и ту же ошибку: обрадованные тем, что кредитная организация согласилась выдать необходимую для покупки жилья сумму, они подписывают кредитный договор, лишь бегло взглянув на него. Однако именно этот документ на долгие годы будет одним из важнейших договоров в жизни заемщика, поэтому эксперты кредитного рынка настоятельно рекомендуют тщательно его изучить, прежде чем подписывать.

«Во-первых, нужно обратить внимание на сумму основного долга, который заемщик будет выплачивать, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Во-вторых, необходимо тщательно ознакомиться с пунктом, в котором указывается процентная ставка. Часто изначально заявленная банком ставка не совпадает с той, которую в действительности будет платить заемщик. Поэтому нужно учитывать не ту ставку, которая фигурирует в описании выбранной ипотечной программы, а ту, которая стоит непосредственно в договоре».

Важным моментом, связанным с процентной ставкой, является возможность ее повышения в одностороннем порядке. Чтобы банк не преподнёс неприятного сюрприза, необходимо исследовать текст договора на наличие гласящего об этом пункта.

Одним из наиболее распространенных способов, как банки увеличивают стоимость кредита, является указание в договоре размера комиссии за ежемесячное обслуживание счета. Если размер данной комиссии составляет, к примеру, 1%, то за год заемщик выплачивает дополнительных 12%. Вообще, наличие разного рода комиссий может существенно увеличить стоимость ипотеки, поэтому заемщик должен точно понять, что именно подразумевается под каждой из зачастую весьма замысловатых банковских формулировок.

На стоимость кредита повлияет и оплата дополнительных услуг, наиболее известной из которых является страхование ипотеки, жизни и трудоспособности заемщика, а также страхование титула (в том случае, если квартира покупается на вторичном рынке). Следовательно, нужно ознакомиться с графой, прописывающей обязательное участие третьих лиц в договоре – например, обязательное визирование нотариусом.

Ранее заемщиков интересовал пункт, оговаривавший условия, на которых заемщик получает право досрочно погасить кредит. В большинстве случаев в нем указывался размер штрафа, который должен был выплатить заемщик, чтобы получить возможность досрочно погасить кредит. После того, как законодательство признало за ипотечными заемщиками право досрочного погашения кредита без выплаты штрафа, данный пункт потерял свою силу. Сегодня взимание кредитной организацией штрафа за досрочное погашение кредита считается незаконным.

Тем не менее, некоторые трудности, связанные с досрочным погашением кредита, по-прежнему остаются. И главная среди них – это условия, при которых банк может потребовать досрочно погасить кредит. Разумеется, что если бы у заемщика имелись средства для досрочного погашения кредита, вряд ли он бы пренебрег данной возможностью и продолжал бы выплачивать проценты. Таким образом, для большинства заемщиков требование досрочно погасить кредит равносильно финансовой катастрофе. Следовательно, заемщик, прежде чем подписать договор, должен тщательно изучить пункт, в котором прописаны все случаи, при наступлении которых кредитная организация может потребовать досрочное погашение кредита.

Также немаловажным пунктом, с которым должен ознакомиться будущий заемщик, – это штрафы и пени в случае просрочки платежа. Как правило, добросовестные кредитные организации устанавливают незначительный размер штрафов и пеней в первые дни просрочки. Тем не менее, даже если потребитель выбрал надежный и известный банк, он должен заранее узнать о размере штрафа и пеней.

В связи с большим количеством кредитных организаций и имеющихся в каждой из них ипотечных программ встает справедливый вопрос: как же выбрать свой банк и свою программу? По словам Константина Шибецкого, существует несколько способов, как это можно сделать. Во-первых, посещать офисы кредитных организаций, брать буклеты, разговаривать с менеджерами. Это наиболее кропотливый из всех вариантов. Во-вторых, можно изучить сайты банков. И, наконец, третий способ, – это обратиться за помощью к ипотечному брокеру, который не только подберет такую кредитную организацию, в которой имеется программа, максимально отвечающая пожеланиям конкретного потребителя, но и поможет своему клиенту пройти процедуру андеррайтинга. Также подобрать банк и ипотечную программу потребителю помогут в крупном агентстве недвижимости. Более того, те агентства, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке жилья, имеют налаженные связи с рядом кредитных организаций, а следовательно, клиенты этих агентств получают от банка определенные преференции – как правило, в виде пониженной процентной ставки.