«Метриум Групп»: итоги 2013 года на рынке новостроек эконом-класса

18 декабря 2013 года в ресторане Don’t tell Mama состоялся пресс-ланч, на котором аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги года на рынке новостроек массового сегмента Москвы.

В 2013 г. объем предложения первичного рынка массового жилья (эконом- и комфорт-класса) увеличился на 11,5% и составил 5 800 квартир в 79 корпусах (24 проекта против 22 в 2012 году). Рынок пополнился девятью новыми проектами, причем большинство из них – семь ЖК – являются комплексами комфорт-класса. Для сравнения - в 2012 году продажи открылись в пяти проектах доступного ценового сегмента, и только два из них относились к комфорт-классу.

В целом, доля сегмента массового жилья в общей структуре предложения рынка новостроек Москвы (в старых границах) составляет 45,1%, что больше, чем в 2012 г. на 2,6%. Причем на комфорт-класс приходится 31,7% квартир, на эконом-класс – 13,4%.

Вследствие активной застройки района Некрасовка объем предложения Юго-Восточного округа в 2013 г. вырос по количеству квартир в реализации почти в 2 раза, а доля ЮВАО увеличилась на 10%. Таким образом, к концу 2013 г. основной объем предложения распределился по двум округам: ЮАО (53,4%) и ЮВАО (25,1%), тогда как год назад преобладающая часть квартир (70,1%) реализовывалась в Южном округе, а на ЮВАО приходилось только 15% предложения.

По итогам 2013 г. средневзвешенная цена кв.м в новостройках эконом-класса составила 107 500 руб., комфорт-класса – 143 800 руб. В целом по массовому сегменту она достигла 133 000 руб., что выше относительно прошлого года на 3,2%.

При этом необходимо отметить, что в определенные месяцы наблюдалось снижение средневзвешенной цены квадратного метра, связанное с увеличением предложения самых бюджетных проектов. В частности, наибольшее влияние оказал выход новых корпусов в мкрн «Некрасовка-Парк» и открытие продаж в ЖК «Некрасовка» и мкрн «Царицыно-2».

В зависимости от округа рост средневзвешенной цены кв.м варьировался от 7% (ЮАО) до 23,6% (ЗАО). Понижение средневзвешенной цены кв.м отмечено в трех округах (САО, ЮЗАО и СЗАО) и обусловлено изменениями в структуре предложения.

Основные тенденции

Смещение предложения эконом-класса за МКАД. В настоящее время преобладающая доля квартир эконом-класса реализуется в районе Некрасовка, расположенном за кольцевой дорогой. То есть сегодня люди вынуждены приобретать доступное жилье либо в московских районах за МКАД, либо в области.

Локализация объема предложения. Основная доля квартир массового сегмента жилья сосредоточена всего в двух округах: ЮАО и ЮВАО. Суммарно на них приходится 78,5% предложения.

Комфорт-класс растет. Комфорт-класс, появившийся на рынке жилья в 2008-2009 гг., как следствие кризисного периода, занимает в настоящее время 70% предложения нижнего ценового сегмента. В этом году вышло 7 проектов комфорт-класса, тогда как в прошлом – только 2. То есть на массовом рынке жилья качественные объекты превалируют.

Характеристики новостроек улучшаются. Вследствие увеличивающейся конкуренции и повышения покупательских запросов девелоперы стремятся выделить свой проект. В результате на рынке массового жилья стали появляться жилые комплексы с авторской архитектурой, более качественной отделкой общественных зон, благоустройством территории.

Покупатель молодеет. Если раньше ядром целевой группы были покупатели в возрасте 40-45 лет, то сейчас основное количество сделок совершается людьми в возрасте 30-35 лет.

Требования повышаются. У молодых покупателей – более современные требования к жилью. Помимо стандартных требований к новостройкам (качество строительства, наличие социальной инфраструктуры и т.д.) современный покупатель обращает большее внимание на благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения (лес, парк, водоем), отделку общественных зон и пр.

Прогноз

«Прогноз на 2014 год главным образом связан с принятием в последнее время ряда важных законодательных инициатив, - подвела черту Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Некоторые из них уже вступили в силу, некоторые вступят в ближайшее время:

- страхование гражданской ответственности застройщика (вступление в силу 01.01.2014 г.);

- повышение кадастровой стоимости земли (вступление в силу 01.01.2013 г.);

- завершение срока на выкуп земельных участков по льготным ценам (с 01.07.2012 г.).

Введение новых обременений для застройщиков окажет влияние на дальнейшее развитие рынка, в связи с чем мы ожидаем снижение объема предложения, увеличение себестоимости и повышение цен. Высокая себестоимость проекта в Москве, уменьшение числа свободных площадок под строительство будут стимулировать уход девелоперов в область. Соответственно, продолжится смещение эконом-класса в Подмосковье и прежде всего в Новую Москву. Известно, что на развитие новых территорий с 1 июля 2012 года привлечено инвестиций на сумму 140 млрд руб., в 2014 г. планируется привлечение 170 млрд руб., в 2015 г. – 210 млрд руб.

Однако все это вовсе не означает, что эконом-класса в Москве больше не будет. Во-первых, у нас есть территории за МКАДом, но относящиеся к Москве, где как раз активно развивается эконом-класс (речь идет не только о Новой Москве). А во-вторых, даже в пределах МКАД эконом-класс все равно будет строиться. В настоящее время город активно развивает промзоны, где заявлено строительство очень большого объема квадратных метров, который исчисляется миллионами. И, конечно, выводить миллионы квадратных метров бизнес- и премиум-класса нецелесообразно. Да и продать миллионы квадратных метров бизнес-класса в Москве не получится. Поэтому застройщики разрабатывают свои концепции, исходя из текущего состояния рынка и уровня спроса. У нас по-прежнему наиболее активные продажи показывает доступное жилье, то есть массовый сегмент. Поэтому в любом случае предложение эконом-класса будет пополняться за счет промышленных прощадок.

Да, у всех промзон разные характеристики. Например, территория ЗИЛ хорошо расположена – граничит с рекой, имеет хорошую транспортную доступность, поэтому конечно, там можно будет построить более дорогое жилье бизнес- и комфорт-класса. Но есть промзоны с не очень хорошей локацией, недалеко от МКАДа, с крупными территориями под застройку, где рассматривается возможность возведения именно панельного жилья, которое позволит максимально быстро развить эти площадки. Конечно, эти территории очень сложные с точки зрения разработки, так как площадки довольно крупные, и, возможно, в 2014 году застройщики могут не успеть «стартануть» (в связи с этим в том числе ожидается небольшой провал в предложении в следующем году). Но в 2015 эти проекты однозначно выйдут «в свет».