«Метриум Групп»: Итоги 2013 года на рынке Новой Москвы

Эксперты компании «Метриум Групп» подвели итоги 2013 года на рынке жилой недвижимости Новой Москвы. Несмотря на рост объема предложения, мы наблюдали более низкую динамику выхода новых проектов по сравнению с предыдущим годом. Цены остались на том же уровне.

В 2013 г. на рынке новостроек Новой Москвы вышло 7 новых проектов, что почти в два раза меньше, чем в прошлом году. Тем не менее, объем предложения за год увеличился на 9,1% и составил около 8 900 квартир . Необходимо отметить, что на протяжении всего года застройщики выводили в продажу новые корпуса в уже реализуемых комплексах. Среди них можно выделить такие крупные проекты, как район «Новые Ватутинки» (где помимо новых очередей в Центральном микрорайоне, началась реализация Южного квартала, предусматривающая малоэтажную застройку), ЖК «Москва А101», город-парк «Первый Московский», ЖК «Николин Парк», город-парк «Переделкино Ближнее». Всего в конце 2013 года велась реализация 41 жилого комплекса (297 корпусов).

«Все новые проекты очень разные – есть малоэтажные и многоэтажные, есть панельные и монолитные, есть комплексы с отделкой и без, есть точечная (ЖК «Кокошкино») и смешанная застройка, предусматривающая строительство коттеджей, таунхаусов и квартир (ЖК «Ново-Никольское»), - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Но из всех новых проектов я бы выделила три. ЖК «Бунинский» - многоэтажный панельный комплекс от известного застройщика - отличается тем, что находится непосредственно на территории Бутово со всей развитой городской инфраструктурой. ЖК «Борисоглебское» - крупный малоэтажный проект со всей необходимой инфраструктурой на территории, плюс - рядом есть жд станция. И ЖК «Спортивный квартал» предусматривающий многоэтажную и малоэтажную застройку и включающий в себя, пожалуй, самую уникальную инфраструктуру – на его территории будет расположена Школа Олимпийского резерва. Кроме того, «Борисоглебское» и «Спортивный квартал» отличаются также самым доступным уровнем цен, при этом последний находится на более продвинутой стадии строительства».

Большинство проектов (75,6%) строится в Новомосковском административном округе. На него же приходится и основной объем предложения по количеству квартир - 76,8%. Тогда как в Троицком округе – 23,2%.

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», за год значительно выросла доля малоэтажной застройки на территории Новой Москвы. По количеству проектов она увеличилась на 7,3%, по объему квартир – на 26,7%. Тем не менее, по-прежнему, в большинстве проектов (56,1%) возводятся многоэтажные дома (свыше 9 этажей). Малоэтажная застройка (до 5 этажей включительно) представлена в 31,7% жилых комплексов. Наименьшая доля проектов (17,1%) предусматривает строительство домов средней этажности (6-9 этажей включительно). При этом два комплекса (ЖК «Новые Ватутинки» и ЖК «Ново-Никольское») имеют в своем составе застройку различных форматов.

Структура предложения по объему квартир распределена аналогично. Большая часть (51,9%) приходится на многоэтажные дома, около трети предложения (34%) сосредоточено в малоэтажной застройке. В домах средней этажности реализуется 14,1% квартир.

По данным «Метриум Групп», почти половина реализуемых новостроек (46,5%) находится на высокой стадии строительной готовности (проводятся отделочные работы). Также велика доля корпусов (28,3%), где ведется монтаж этажей. На нулевом цикле строительства находится 13,5% объектов, 11,7% домов построены и введены в эксплуатацию.

Основной объем квартир приходится на дома на этапе монтажа этажей и отделочных работ – 37,4% и 42,0% соответственно. Доля квартир в объектах на начальной стадии строительной готовности составляет – 16,2%, в готовых домах – 4,4%.

В структуре предложения по типологии преобладают однокомнатные квартиры (47,5%). Доля двухкомнатных квартир составляет 36%, трехкомнатных – 15,6%, многокомнатных – 0,9%.

«Цена кв.м в новостройках Новой Москвы варьируется от 51 770 до 158 840 руб., средневзвешенное значение составляет 83 900 руб, - говорит Анна Соколова. - По сравнению с предыдущем годом средневзвешенная цена кв.м осталась примерно на том же уровне, что связано с выходом новых проектов на начальной стадии строительной готовности. При этом в отдельно взятых проектах цены выросли на 5-12%».

В связи с уменьшением стоимости квартир по мере увеличения удаленности от МКАД, средневзвешенная цена квадратного метра в Троицком административном округе существенно ниже, чем в Новомосковском - 64 700 руб. против 89 700 руб.

Самым доступным предложением на территории Новой Москвы является студия площадью 28,5 кв.м в ЖК «Престиж». Ее стоимость составляет 1,938 млн руб. (68 000 руб./кв.м). Самая дорогая квартира реализуется в ЖК «Дубровка» - при площади 174,5 кв.м она стоит 31,402 млн руб. (150 911 руб./кв.м).

«В 2012 году, когда закон о расширении столицы только вступил в силу, рынок новостроек ТиНАО развивался очень активно: постоянно выходили новые проекты, был и существенный рост цены квадратного метра. В 2013 году темпы развития рынка несколько замедлились, - подводит итог Анна Соколова. – В качестве причин можно отметить изменение процедуры получения исходно-разрешительной документации, с которым столкнулись застройщики после перемен в статусе территорий, а также отсутствие ясности в том, как будут в дальнейшем развиваться присоединенные территории, связанное, прежде всего, с неготовностью территориальных схем развития Новой Москвы. Многие инвестиционные контракты подверглись пересмотру, обусловленному несоответствием обеспеченности социальной инфраструктурой московским нормам. Кроме того, в 2013 г. был принят закон об упрощенном изъятии земель в Новой Москве и Подмосковье, обсуждался вопрос об ограничении этажности (весной предполагалось, что этажность не должна превышать 9-10 этажей, осенью было заявлено, что максимальная этажность может составить 14 этажей). Такая нестабильность также отразилась в торможении развития жилищного рынка на территории Новой Москвы.

В конце первого квартала 2014 г. могут начаться слушания по схемам территориального планирования Новой Москвы, которые, по заявлениям властей, к настоящему времени почти готовы. Также в новом году планируются положительные изменения в развитии транспортной системы присоединенных территорий. Летом начнутся работы по расширению Калужского шоссе (от МКАД до Троицка), а до конца года должны быть открыты три первые станции метрополитена («Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево»). Мы ожидаем, что эти меры могут привести в 2014 году к более активному развитию первичного рынка жилья Новой Москвы по сравнению с 2013 годом».