«Метриум Групп»: обзор мегапроектов на московском рынке недвижимости

По мере развития рынка земли в Московском регионе стали появляться компании, в собственности которых оказывались значительные наделы в Подмосковье и нынешней Новой Москве. Наличие подходящих по размерам территорий позволило лендлордам планировать и реализовывать на них инвестиционно-строительные проекты, отличающиеся особенным масштабом и сложностью – мегапроекты. Один за другим появлялись планы по созданию целых городов, где люди могли бы не только жить, но и работать и отдыхать. Однако далеко не все из этих планов были воплощены в жизнь. Эксперты компании «Метриум Групп» выяснили, что собой представляют мегапроекты в Московском регионе сегодня, какие из них реализовываются уже сейчас, а какие могут быть запущены в ближайшее время.

Сам термин «мегапроект» пришел в Россию с Запада. Там так называют масштабные инестиционно-строительные проекты, характеризуемые значительными финансовыми и трудовыми затратами, длительными сроками реализации, разнородностью объектов строительства и ощутимым влиянием на окружающую территорию. Еще одним признаком мегапроекта считается площадь осваиваемой территории – от 100 га.

В начале 21 века, когда рынок недвижимости в России, а особенно в Московском регионе, переживал стремительный подъем, мегапроекты начали планироваться и у нас. Крупнейшие застройщики предполагали возводить на своих землях целые города-спутники с собственной инфраструктурой и рабочими местами. Но последовавший кризис внес свои коррективы не только в эти амбициозные планы, но и в сам список лендлордов. Некоторые бывшие землевладельцы были вынуждены из-за долгов передать свои активы кредиторам. Так среди крупнейших лендлордов появились Сбербанк и ВТБ24. Реализация же мегапроектов приостановилась, поскольку многие девелоперы сочли ее нецелесообразной или не нашли необходимые ресурсы.

По данным «Метриум Групп», до кризиса предполагалось более 15 мегапроектов, но вышли только два - «Новое Супино» и А101. В Ступино на 1 200 га MR Group и партнеры при государственной поддержке начали строить город-спутник населением в 55 тыс. человек. Общая площадь жилой застройки - многоквартирной и индивидуальной - составила более 1,75 млн кв.м. Кроме того, в состав проекта вошли индустриальный парк, рекреационная зона, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Многие специалисты сходятся во мнении, что именно «Новое Ступино» - первый удачно запущенный в Московском регионе мегапроект.

Кроме того, еще до кризиса стартовал А101, который считается самым крупным не только в Московском регионе, но и в России в целом. Интересен этот мегапроект еще и тем, что некоторые его составляющие уже успешно реализованы. Так, в период с 2010 по 2012 годы построены и проданы загородный поселок «Бунин Парк» и участки под ИЖС в дер. Ларево. Кроме того, компания «Масштаб» завершила продажи в индустриальном парке «Индиго», который должен обеспечить рабочие места и стать центром деловой активности мегапроекта. Помимо упомянутых, в проект А101 входят строящиеся жилые многоквартирные комплексы «Квартал А101», «Москва А101» и «Зеленая Линия», кварталы таунхаусов «Вяземское», «Кронбург» и коттеджный поселок «Летова Роща». Надо сказать, что А101 оказался коммерчески успешен во многом из-за принадлежности его территории к Новой Москве. Еще одним из факторов, обеспечивших привлекательность для покупателей, стали относительно умеренные цены. На сегодняшний день в комплексе «Зеленая Линия» вблизи пос. Коммунарка можно купить квартиру площадью 42 кв.м. за 3,8 млн руб., а в ЖК «Москва А101» - за 3,3 млн руб. Стоимость таунхаусов в «Вяземском» стартует от 7,2 млн руб. за 94 кв.м Остальные мегапроекты в кризис были либо отменены, либо заморожены, либо сменили формат.

«Сейчас же, когда пик кризиса пройден, и рынок практически восстановился, идея мегапроектов снова ожила, - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Компании готовы использовать свои земельные активы для масштабной застройки и верят в успех предприятия. В связи с этим, появилась тенденция к укрупнению масштабов застройки, и самих мегапроектов появляется все больше. Если в посткризисный период из заявленных вышли единицы, то сейчас их уже порядка 10. Причем, если раньше такие проекты появлялись только на территории Подмосковья, то сейчас они планируются и в Москве. Например, объявлено о старте реновации промзоны ЗиЛ, планируется застраивать аэропорт «Тушино». Кроме того, у крупных девелоперов вроде ГК «Абсолют», RDI, «Масштаба», Coalco все еще остаются крупные свободные участки, где они, набравшись опыта в более мелких проектах, намерены проводить масштабную застройку».

Еще одна посткризисная тенденция – появление мегапроектов с квартирами. До кризиса на масштабных территориях реализовывались только загородные проекты с коттеджной застройкой. Теперь к мегапроектам «примкнули» мультиформатные комплексы, включающие многоквартирные дома. Дело в том, что рынок квартир в данный момент наиболее активен, здесь спрос пока опережает предложение, а значит мегапроект с многоквартирной застройкой будет иметь больший коммерческий успех.

Итак, на сегодняшний день реализуются следующие мегапроекты: А101, «Новое Ступино», «Большое Домодедово», «Остров «Истра», «Ново-Никольское». В перспективе можно ожидать появления на рынке «Пригород М3», «Рублево-Архангельское», «ЗиЛ», «Президентский Клуб», «Gazoil Парк» и «Грибаново». В рамках всех перечисленных проектов соединены несколько типов застройки: от типичных городских многоэтажек до участков без подряда. При этом территория грамотно распланирована таким образом, чтобы городской и загородный формат жилья гармонично сочетались и дополнялись объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, местами отдыха и приложения труда.

Вторым по масштабу мегапроектом после А101 может считаться «Большое Домодедово» от Coalco Development (3000 га). С начала реализации он несколько раз приостанавливался и возобновлялся. Сейчас на рассматриваемых территориях реализуются, например, ЖК «Новое Домодедово» и ЖК «Южное Домодедово». В первом минимальная стоимость квартиры составляет 2,17 млн руб. за 34,4 кв.м., а во втором – 2,12 млн руб. за 46,1 кв.м. Помимо этого, компания намерена передать часть своих земельных владений в Домодедовском районе под строительство этнографического парка «Россия».

На обширных землях ВТБ 24 на Рублево-Успенском шоссе (1200 га), доставшихся банку от ОПК по суду, планируется возведение нескольких загородных поселков, в том числе «Грибаново». Территории, принадлежащие банку, разбиты на 20 участков и объединены концепцией «Городская деревня». Пока осваивается только один из них площадью 30 га, где строится элитный поселок «Никого-Успенское». В перспективе же до 2025 года землях ВТБ 24 должно появиться более 1 млн кв.м различной недвижимости: торгово-развлекательные центры, несколько загородных поселков, гольф-поле.

Мегапроект «Остров «Истра» (1100 га) только начал реализовываться, пока здесь продаются земельные участки, но в дальнейшем планируется многоквартирная застройка, возведение коттеджных поселков разных ценовых сегментов. В рамках проекта будут застроены земли, прилегающие к Истринскому водохранилищу вблизи таких деревень, как: Ламишино, Алехново, Лечищево, Дьяково, Якунино, Армятово, Рождествено, общая протяженность береговой линии составит порядка 25 км.

В составе мегапроекта «Президентский клуб» (450 га) предполагается возведение элитного коттеджного поселка на 210 резиденций и 60 таунхаусов, а также гольф-поля на 18 лунок, конюшен, площадок для поло и трех элитных отелей. В целом, это будет крупный рекреационный объект.

Идея застройки земель Сбербанка, недавно вошедших в состав Москвы, существовала уже давно. Однако проект, получивший название «Рублево-Архангельское» (430 га) долгое время не мог стартовать. Не так давно было объявлено о строительстве здесь Международного финансового центра с соответствующей инфраструктурой и прочими объектами недвижимости. Нашелся для мегапроекта и первый девелопер – «Интеко». По последним данным, согласно проекту НИиПИ генплана Москвы, общая площадь недвижимости различного назначения, размещенной на территории «Рублево-Архангельского», будет составлять 5,4 млн кв. м, из которых 1,9 млн кв. м - офисы, 1,8 млн кв. м - жилье, а остальное - объекты инфраструктуры. На текущий момент идет подготовка к проведению конкурса по разработке концепции застройки территории.

Весной 2013 года проект «ЗиЛ» по реновации одноименной промзоны в Москве (400 га), наконец, обрел реальные очертания. Был принят проект планировки территории, согласно которому здесь до 2022 года появятся спорткомплекс «Арена легенд», МФЦ, 467 тыс. кв.м. жилья, 365 тыс. кв.м. апартаментов, а также ТПУ и многие другие инфраструктурные объекты.

В «Ново-Никольском» (155 га) строятся много- и малоэтажные дома, а также коттеджи и таунхаусы. Из инфраструктуры запланированы детские сады, школы, оздоровительные и деловые центры. Этот мегапроект выделяется не только масштабом, но и интересной концепцией, объединяющей все имеющиеся форматы жилья в комфортном комплексе. Минимальная стоимость квартиры площадью 45 кв.м. в «Ново-Никольском» - порядка 3,3 млн руб., а таунхаус площадью 104 кв.м. обойдется примерно в 7,7 млн руб.

Интересный мегапроект намерена выпустить на рынок компания RDI. «Пригород М3» (105 га), где, помимо строительства 740 тыс. кв.м. различной недвижимости предполагается благоустройство набережной реки «Незнайки». Проектом предусмотрено возведение мало- и среднеэтажных домов общей площадью порядка 465,5 тыс. кв.м., а также таунхаусов на 34,5 тыс. кв.м. Из инфраструктуры планируется построить 2 школы, 4 детских сада, торгово-развлекательный комплекс, ФОК, паркинги и т.д. Новый жилой комплекс будет рассчитан на 11 тыс. человек и должен быть построен к 2019 году. Пока же реализация проекта находится на начальной стадии.

А «Gazoil Парк» (100 га) от «Ташира» значится в списке планов достаточно давно, однако пока конкретные строительные работы еще не начаты. Предполагается возведение города-спутника на 14-м км Калужского шоссе. Помимо многоквартирных домов туда войдут таунхаусы детские сады и школа, фитнес-центр с бассейном и теннисными кортами, торговый центр, кинотеатр, рестораны, гостиница.

«После кризиса застройщики стали относиться к мегапроектам более настороженно и начали тщательнее продумывать их концепцию, - считает Мария Литинецкая. - Многие из них не захотели рисковать и сменили концепции застройки. Однако будущее у таких проектов есть, ведь в Подмосковье и Новой Москве достаточно неосвоенных территорий, где наблюдается недостаток качественного жилья, объектов инфраструктуры и рабочих мест. К тому же, уже сейчас есть примеры удачно реализуемых мегапроектов. Важно также отметить, что кроме коммерческой прибыли, такие проекты дают еще и социальный эффект, ведь территории, где они появляются, начинают развиваться намного быстрее. На них появляются современные школы и детские сады, индустриальные предприятия, создающие новые рабочие места. Таким образом, реализация мегапроектов выгодна не только застройщикам, но и государству».