Сделка по-братски: как передать жилье родственнику?

Операции с недвижимостью между родственниками, как правило, проходят намного быстрее и проще, чем сделки между посторонними людьми. Во-первых, есть взаимное доверие между покупателем и продавцом, меньше риск при финансовых расчетах, а во-вторых, можно быстрее и дешевле собрать все необходимые документы. Наконец, большой плюс в том, что кроме договора купли-продажи есть и другие формы передачи имущества родственнику. Специалисты ГК «МИЦ» рассказали о том, какие риски несет каждый из них.

Начнем с продажи недвижимости – в случае с родственниками она может быть как фактической (с передачей денежных средств), так и фиктивной. В целом сделка между продавцом и покупателем с родственными связями ничем не отличается от обычной операции купли-продажи. Но проблемы могут возникнуть, если родственники решат договориться и сэкономить на налогах.

В стандартной форме договора всегда указана стоимость квартиры, исходя из которой высчитывается НДФЛ (поскольку деньги, полученные при продаже жилья, считаются доходом). Если собственник владел квартирой менее 3х лет, и при этом ее стоимость больше 1 млн руб., нужно будет уплатить 13%-й налог. В попытках экономии родственники часто занижают стоимость продаваемого жилья – особенно, если продажа на самом деле фиктивная и квартира отдается безвозмездно.

Но стоит учесть, что налоговые органы всегда проявляют особое внимание к сделкам между родственниками. И если проверка выяснит, что стоимость жилья была снижена более чем на 20% от среднерыночной цены, налог могут доначислить вместе с пеней. Кроме того, не забывайте, что согласно законодательству при продаже квартиры родственнику нельзя рассчитывать на возврат налога – имущественные налоговые вычеты в этом случае не производятся.

Наконец, еще один риск при передаче квартиры этим способом заключается в следующем: покупатель будет вынужден разделить жилье с супругом в случае развода. Если нет брачного контракта, купленное имущество считается общим. Таким образом, данный способ не подходит для того, чтобы передать жилье в личную собственность родственника, находящегося в браке.

Если же вы хотите, чтобы квартира или дом достались только родственнику и никому больше – можно использовать договор дарения. Это очень выгодно, когда речь идет о членах одной семьи – в таком случае не придется платить налог. Однако дарение между дальними родственниками все-таки подразумевает уплату налогов, которые взимаются с одаряемого. Кроме того, будут расходы на оформление документов и регистрацию нового права собственности.

Не секрет, что дарение часто используется даже в случае фактической продажи квартиры, при этом родственники неофициально договариваются о передаче денежных средств. Однако юристы ГК «МИЦ» советуют подумать о возможных рисках такой договоренности – все-таки семейные конфликты на почве финансов далеко не редкость, а доказать неофициальную передачу денег почти невозможно.

И последний способ передачи квартиры родственнику – это оформление завещания. В данном случае супруг(а) наследника не сможет претендовать на такое жилье, налог на имущество платить тоже не нужно, но саму квартиру родственник получит только после смерти завещателя.

Какой способ является самым выгодным и самым безопасным – зависит от многих обстоятельств. Но одно можно сказать точно, даже при родственных расчетах лучше оформлять все документы официально и пользоваться помощью опытных юристов.