Доверительное управление: чтобы квартира не простаивала

Услуга доверительного управления очень развита в США и в большинстве европейских стран, но на нашем рынке ее пока еще можно считать относительно новой. Хотя потребность в такой услуге есть, особенно в крупных городах. Ситуаций, когда нужно уехать на длительный срок и оставить свое жилье, довольно много – кто-то уезжает учиться или работать по контракту, кто-то просто хотел бы пожить год-другой в теплых странах. Квартиру в таких случаях обычно сдают в аренду, но ведь за ней нужно присматривать, общаться с арендаторами, вовремя платить за коммунальные услуги.

«Доверительное управление обычно используется в тех случаях, когда человеку, отъезжающему на долгий срок, некому поручить присмотр за своим имуществом, – говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Не стоит забывать, что такой присмотр подразумевает не только общение с арендаторами, но и массу других мелочей, которые отнимают время. Поэтому для многих проще не искать людей, что смогли бы заняться всем этим безвозмездно, а сразу обратиться в риэлторское агентство. Заключая договор о доверительном управлении, вы поручаете управляющему поиск арендаторов, взимание с них платы, контроль состояния квартиры, а иногда и дополнительные услуги, например, текущий ремонт».

Не стоит беспокоиться о том, что в результате такого договора вы можете лишиться квартиры, добавляет Инна Игнаткина, доверительное управление не предполагает передачи права собственности. О любых сделках, связанных с доверенным имуществом, управляющий обязан информировать собственника.

Все вопросы по доверительному управлению недвижимостью и другими активами отражены в гл. 53 ГК РФ. Согласно законодательству учредитель (т.е. собственник) делегирует управляющему право распоряжения имуществом в определенных рамках, обусловленных договором. Эти рамки можно ограничить вопросами сдачи жилья в аренду, а можно внести в договор целый пакет услуг – уборку и текущий ремонт помещения, подключение к интернету, ремонт или покупку бытовой техники и т.д. Разумеется, от этого будет зависеть и размер комиссионных, которые получит агентство.

Поскольку доверительное управление квартирой дает управляющему право совершать любые юридические действия относительно жилья, такой договор предполагает тщательный контроль движения денежных средств. Для этого открывается отдельный банковский счет и проводится государственная регистрация договора. Эти меры должны стать собственнику гарантией того, что его интересы будут соблюдены, а имущество находится в безопасности.

Не стоит путать доверительное управление с обычным поиском арендаторов жилья – очень распространенной услугой, которую оказывают практически все агентства недвижимости. Разница заключается не только в том, что доверительное управление предполагает комплексный подход, но и в мере ответственности, которую несет риэлторское агентство. Если вы поручите риэлтору только поиск подходящих арендаторов жилья, его обязанности этим и ограничиваются, а другие любые проблемы – например, когда жильцы не платят на квартиру, портят имущество, затапливают соседей – ложатся на плечи собственника. Если же заключен договор доверительного управления – все эти проблемы решает управляющая компания, поскольку она несет ответственность за объект.