Первичка или вторичка: риски и выгоды

Одно из первых решений, которое нужно принять при покупке квартиры, – это выбор между первичным и вторичным рынком. И у «первички», и у «вторички» есть свои преимущества, но какие из них весомее? Специалисты ГК «МИЦ» рассказывают, какими критериями можно руководствоваться при выборе.

«Первичный рынок – это все объекты недвижимости, на которые еще никто не оформил право собственности, – разъясняет Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость». – Такое жилье, как правило, находится в стадии строительства, потому что по окончанию его застройщик оформляет все непроданные квартиры на себя, и де-юре они перестают быть «первичкой». Таким образом, даже квартира в новостройке иногда относится к вторичному рынку».

Вторичный рынок – это квартиры, которые уже находятся (или находились) в чьей-либо собственности, будь то частный владелец или государство. Муниципальное жилье тоже относится ко «вторичке».

Как же сравнивать «первичку» и «вторичку»? Можно выделить следующие критерии, которые будут важны при выборе квартиры:

1. Стоимость квадратного метра

Если взять цену за метр жилплощади, то первичное жилье скорее всего будет дешевле, особенно при покупке на самых ранних стадиях строительства. Но не нужно забывать, что это квартиры без отделки, и они потребуют еще немало дополнительных расходов.

Но, покупая «первичку», вы можете быть уверенны в том, что дом имеет новые инженерные коммуникации: трубы без засоров, неизношенную электропроводку. На самом деле этот фактор многое значит для комфортного проживания, поэтому не стоит о нем забывать.

2. Быстрота вселения и прописка

По этому фактору вторичный рынок, безусловно, выигрывает. Если вам нужно как можно быстрее получить прописку, лучше покупать «вторичку», поскольку в первичное жилье нельзя прописаться до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. От подписания договора с застройщиком до заселения в новую квартиру могут пройти и месяцы, а то и годы – все зависит от того, на какой стадии строительства подписан договор.

3. Риски покупателя

Приобретая «вторичку», покупатель рискует выбрать объект со спорной юридической историей и спустя время обнаружить, что на его жилье претендуют некие лица, которые тоже имеют право собственности. Также есть большой риск возможного расторжения сделки из-за ее неправильного оформления или наличия обременений, о которых продавец «не знал».

На первичном же рынке вы покупаете юридически чистую квартиру, поэтому можно не бояться, что внезапно появятся несовершеннолетние дети или лица, отбывшие наказание в тюрьме, и заявят о своих правах. Правда, покупатель «первички» рискует в другом смысле – застройщик может обанкротиться или по разным причинам остановить строительство. Но этого риска можно избежать, если выбирать надежные компании с опытом и репутацией на строительном рынке.

4. Наличие скрытых дефектов

Вероятность обнаружения скрытых дефектов есть при покупке и первичного, и вторичного жилья. Но если в случае с «первичкой» все дефекты обязан устранить застройщик в строго определенные (гарантийные) сроки, то ремонтировать «вторичку» придется самостоятельно.

5. Ипотечные ставки

Получая ипотеку на вторичное жилье, можно рассчитывать на более низкие ставки – ведь квартира уже существует, а значит, банк меньше рискует при кредитовании. Разница между ипотечными ставками на «первичку» и «вторичку» может составлять до 2%.

Но вместе с тем, ликвидность и доходность первичного жилья с каждым годом растет, в то время как «вторичка» может уменьшаться в цене в связи с износом. Если инвестировать в квартиру на раннем этапе строительства и грамотно выбрать застройщика, можно не только оправдать более дорогую ипотеку, но и получить прибыль – до 30% годовых.

Несмотря на риски, квартира на первичном рынке все же является более выгодным вложением. Она совершенно новая, юридически чистая и с каждым месяцем строительства ее стоимость только растет. Кроме того, только в новостройках можно рассчитывать на более или менее однородное социокультурное окружение.