Росреестр снизит риск при регистрации прав в случае перепланировки, реконструкции и капремонта

12 февраля 2014 года начальник Березниковского одела Управления Росреестра по Пермскому краю Нелли Егошина приняла участие в рабочей встрече с представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Березники на тему: «Межведомственное взаимодействие по вопросам регистрации прав собственности на здания (помещения) в случае их перепланировки, реконструкции, капитального ремонта».

Нелли Егошина обратила внимание присутствующих, что в случае обращения граждан (юридических лиц) в Управление Росреестра с заявлениями об изменениях технических характеристик объектов капитального строительства государственный регистратор обязан выяснять причину изменения характеристик объекта. В случае перепланировки истребовать акт приемки, в случае реконструкции – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Указанные документы запрашиваются в Управлении архитектуры и градостроительства в порядке межведомственного взаимодействия. Кроме того, при проведении правовой экспертизы у государственного регистратора могут возникать какие-либо сомнения в наличии оснований для регистрации. В этом случае он направляет запрос, в котором могут быть сформулированы один или несколько уточняющих вопросов. Таким образом, в случае существенного изменения технических характеристик, изменения в Единого государственного реестра прав (ЕГРП) об объекте могут быть внесены только при наличии одного из документов: акта приемочной комиссии; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; заключения Управления архитектуры и градостроительства об отсутствии в необходимости указанных документов.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ окончанием перевода помещения из жилого в нежилое является не принятие решения о переводе (постановление главы администрации), а именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Бывают случаи, когда собственником в государственный кадастр недвижимости вносятся изменения на основании постановления главы о переводе, при этом какие-либо действия по переустройству, перепланировке не совершались, квартира осталась в прежних границах и конфигурации, однако основания для использования помещения в качестве нежилого еще не возникли. Так как использовать его таковым возможно только после переустройства, перепланировки и соответственно после проверки безопасности данных работ и подписания приемочной комиссией акта. Очень редко бывают исключения, когда не требуется при переводе из жилого в нежилое переустройство, перепланировка помещения, в данном случае управлением архитектуры и градостроительства выдается соответствующее заключение.

В настоящее время также актуальна проблема, которая препятствует осуществлению контроля за целевым использованием зданий и помещений и соответствием их Правилам землепользования и застройки. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений одним из признаков идентификации является назначение объекта, которое должно быть конкретным с указанием целей использования, например: для размещения магазина, аптеки, административного офиса и т.д. Сейчас же в свидетельстве о регистрации назначение указывается «нежилое» без конкретизации целей использования.

С 1 октября 2013 года в Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» внесены изменения, согласно которым вводится дополнительная характеристика объекта – его наименование. В данной графе указан тип объекта - магазин, кафе, офис. Но пока возможности автоматизированной информационной системы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) не позволяют вносить указанные сведения. Данный вопрос находится в разработке, и данные будут указываться в кадастровом паспорте, как только будут внесены соответствующие изменения в программный комплекс.

В завершении обсуждения вопросов межведомственного взаимодействия по вопросам регистрации прав собственности участники решили привести к единообразию процедуру завершения капитального ремонта (капитальный ремонт не относится к переустройству (перепланировке) и не является реконструкцией, т.о. ни акт приемочной комиссии, ни разрешение на ввод в данном случае не выдаются. Важно прийти к единому мнению - какой орган должен сделать заключение, что осуществлен именно капитальный ремонт без проведения перепланировки либо реконструкции. Подпадает ли капитальный ремонт под понятие «иные работы» по п.8 ст.23 ЖК РФ.)

Березниковским отделом Управления Росреестра назначено контактное лицо для решения рассмотренных вопросов (в том числе необходимости уточнения запросов, передачи какой-либо оперативной информации).

Кроме того, принято решение Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Березники при ответе на запросы отдела Управления Росреестра сомнения в необходимости наличия акта приемочной комиссии или разрешения на ввод трактовать в пользу безопасности объекта, то есть указывать на необходимость данных документов.