Что ждет рынок новостроек Ярославля — развитие или стагнация?

14 февраля 2014 года Генеральный директор ООО «Метро» Сирый Дмитрий Александрович и руководитель отдела новостроек Якунина Ольга Олеговна в рамках программы переселения граждан из северных районов посетили г. Вологда, где встретились с руководителями одного из крупнейших агентств г. Вологда «Альтернатива» Ольшуковой Ольгой Валерьевной и Ольшуковым Сергеем Анатольевичем, а также вместе с ними познакомились с новостройками г. Вологда, посетили строительные площадки и отделы продаж, обменялись опытом с коллегами риэлторами и пообщались с представителями застройщиков.

Мы живем в мире перемен, в мире постоянных изменений и рисков. Все течет, все изменяется: стиль жизни людей, привычки и ценности и нормы. Казалось бы, что это очевидно… но как показывает реальность ярославского рынка недвижимости – это далеко не всегда так.

Ярким контрастом, «лакмусовой бумагой», продемонстрировавшей низкий уровень развития нашего рынка, стала поездка руководителя отдела новостроек ГК «Метро» Ольги Якуниной в Вологду. Ее впечатления поразили нас до глубины души.

В 2013-м в Вологде было построено 160 тыс. кв. м жилья. Ярославская же область находится на одном из последних мест в ЦФО по количеству введенного в эксплуатацию жилья: по итогам 2013 г. область оказалась на 13-м месте из 17-ти, уступив почти 180% находящейся на 2-м месте Белгородской области, не говоря уже о разнице с областью Московской (более чем в 13 раз). Так в чем же секрет, и почему застройщикам и властям г. Вологда, который по количеству населения меньше Ярославля практически в два раза и по расположению удаленней от центра, удается держать такую высокую планку, строить и продавать такое количество жилья?

Проезжая по Вологде, наши коллеги то и дело показывали нам площадки, где запланировано или начато строительство жилых комплексов, сопровождая это репликами «здесь будет застроено 4 гектара земли – комплексная застройка, а здесь 13 га…». При этом речь шла не об отдаленных районах города, где, кроме поля, ничего больше нет – говорилось о благоустроенных жилых районах, где уже есть вся необходимая инфраструктура и данное жилье, несомненно, будет привлекательно для потенциальных покупателей. При этом называемые цены на данное жилье являлись доступными и привлекательными для граждан, никаких заоблачных сумм. Представители риэлторского агентства комментируют: «Застройщики у нас адекватно оценивают ситуацию: покупатели новостроек – в основном молодые семьи, их интересуют небольшие квартиры за реальные деньги. Застройщикам выгоднее продать как можно больше квартир в короткие сроки, и полученные деньги можно скорее направить в новые стройки и объекты. Перед новым годом у нас была акция – скидка 20% от стоимости квартиры, мы почти весь дом распродали по этой акции, и началось строительство нового дома на 1300 квартир». На рынок Вологды приходит много новых амбициозных застройщиков, у них большие планы и современные взгляды на рынок недвижимости. Также многие застройщики пришли из Санкт-Петербурга и Москвы, они внесли свежее дыхание на рынок новостроек Вологды – современные планировки, удобные и понятные людям, большинство квартир сдаются с хорошей качественной отделкой, с мебелью – что уже отвечает зарубежным, европейским и американским представлениям о строительстве и продаже недвижимости. И, несомненно, это идеальный вариант для тех, кто едва собрал деньги, часто с помощью кредитов, на первую в своей жизни квартиру.

В Вологде застройщики изучают рынок и потребности населения – и строят то, что на данный момент действительно нужно, на что есть спрос, устаревшие проекты и непродуманные планировки давно не востребованы, они уже уходят в прошлое. Застройщики при исследовании спроса нанимают аналитические компании и креативных специалистов, авторские бюро, которые придумывают каждому дому свой индивидуальный стиль, свой неповторимый имидж. Они помогают им разработать именно то, что будет интересно покупателям, что будет пользоваться спросом и что можно будет продать быстро и качественно, используя оригинальный бренд-бук и современные технологии продаж.

Большинству застройщиков в Вологде сейчас уже и не приходит в голову продавать квартиры самостоятельно, «каждый должен делать свое дело – мы строим, риэлторы продают». Эта тактика характерна также главным образом для столичных и зарубежных застройщиков. Новые современные строители адаптировали под себя весь остальной рынок, консервативно мыслящим застройщикам также пришлось в результате пересмотреть свою политику, а кто не смог этого сделать – в итоге ушли с рынка в небытие. Потому что будущее за теми, кто в тренде. У тех, кто мыслит старыми стандартами и не может улавливать свежие прогрессивные тенденции будущего нет.

Всего этого нельзя сказать о рынке новостроек Ярославля. Так почему же рынок новостроек красивого города с такой богатой историей и многочисленным населением, развитой экономикой настолько отстает от рынков менее раскрученных регионов? Он больше напоминает пока, к сожалению, рынок 2000-х годов. И по подходу к продажам, и к людям, и по технологиям, и по оценке спроса и потребностей населения, и по качеству…. и по многим другим факторам. Как видно, ярославский рынок новостроек отстает от зарубежного и столичного, а теперь, как выяснилось, и от рынка многих соседних с нами городов – лет на 10… Сложно сказать, что тому виной – консерватизм многих ярославских застройщиков, их нежелание следовать новым тенденциям и ориентироваться на потребности покупателей, или устаревшие методы строительства и продаж, или непонимание городских властей, которые не дают застройщикам на выгодных для них условиях развивать и осваивать новые территории, но чтобы это ни было – это не приведет ни к чему хорошему, будущее будет лишь за теми, кто в тренде…

Картина, которую мы увидели в Вологде, кажется сказочной по сравнению с ярославской действительностью. Почему? Потому что у нас все по-другому…

Отсутствие единой системы понятий и, самое главное, диалога, обратной связи от конечного потребителя к застройщику, инвестору, проектировщику – одни из главных проблем нашего, ярославского рынка. У каждого свое мнение, которое зачастую считается единственно верным, отсюда неразбериха и дисбаланс предложения на рынке. С учетом нестабильной экономической ситуации в стране и мире и вполне очевидной стагнации на рынке недвижимости, а также проявляющихся признаков рецессии, отсутствие коммуникации между участниками рынка и невнимание к потребностям потенциальных покупателей становятся непозволительной роскошью.

Сейчас на нашем рынке даже нет единой, устойчивой и понятной всем системы классификации жилых новостроек, существующее положение можно охарактеризовать известной пословицей «всяк кулик свое болото хвалит». Говоря о недвижимости, мы очень часто оперируем понятиями классов: эконом, комфорт, бизнес, элит, премиум, эконом-плюс и другие вариации. Перечислять все не имеет смысла. Вопрос в том, что скрывается за этими понятиями? Ведь каждый из нас, говоря о жилье эконом-класса или об элитном жилье, вкладывает в этот термин что-то свое. Для кого-то элитное жилье – это в первую очередь цена, для кого-то – высокий уровень комфорта; одни считают квартирами эконом-класса малогабаритные студии, для других – это любое дешевые жилье. Начиная разговор об единой системе классификации, мы часто слышим ответ: «Зачем нам это? Нам это не нужно, не интересно!»

Действительно, зачем? Ведь каждый, являясь профессионалом, знает, как действовать. Но всегда ли хорошо знакомая дорога является единственно правильной? Рынок меняется, а самое главное, что за последние несколько лет изменился и потребитель, став грамотнее, разборчивее и требовательнее. Покупатели доступного жилья, отдавая с трудом заработанные кровные, взвешивают все за и против, выбирая между строящимся и готовым жильем, между наличием или отсутствием отделки и многими другими параметрами. Ассортимент предложения сейчас велик, времена дефицита ушли, и нет гарантии на продажу всего, что строится. Качество проекта и то, насколько он отвечает потребностям покупателя, выходят на первый план. И чем состоятельнее покупатель, тем он требовательнее, тем важнее знать, чего он ожидает, приобретая жилье. И каждый из участников рынка должен хорошо понимать, что скрывается под «ярлыком» жилья эконом-класса или квартир в новом элитном доме, ведь несоответствие ожиданий и реальности может стоить очень дорого.

Сейчас в наших силах сделать ситуацию понятной и прозрачной, как для профессионалов рынка, так и для обычных потребителей. Единый классификатор, отвечающий потребностям всех участников рынка и соответствующий реалиям нашего региона, а не навязанный откуда-то извне, позволит потребителям не бояться купить «кота в мешке», а девелоперам, застройщикам и другим участникам инвестиционного процесса быть уверенными в том, что проект соответствует ожиданиям потенциальных покупателей и будет рентабельным. Позиционируя дом как относящийся к бизнес или элитному классу необходимо быть уверенным, что он действительно является таковым, то есть его «элитность» сформирована качеством, а не только ценой и местоположением. Выводя на рынок большой объем квартир эконом-класса, инвестор должен быть уверен в том, что предложение соответствует заявленному, непопадание в целевой сегмент, безусловно, скажется на темпах и объемах продаж, а, следовательно, и на прибыли.

Приглашаем всех профессиональных участников рынка недвижимости г. Ярославля и области на «круглый стол», который состоится в конце марта 2014 года: не упускайте возможность сделать рынок недвижимости лучше – подключайтесь к диалогу!