Залог залогу рознь: можно ли поменять залоговое имущество

Когда говорят о том, что за время выплаты ипотечного кредита в жизни заемщика может многое поменяться, то, как правило, ввиду имеют некие негативные изменения: потерю работы или трудоспособности, развод и т.д. Однако далеко не всегда изменения столь драматичны – заемщик может получить и повышение на работе, и наследство, и вывести свой бизнес на новый уровень. В этом случае он может задуматься о смене жилья на более просторное или удачно расположенное. Но ведь старая квартира находится в залоге у банка, и совершать какие-либо манипуляции с ней без согласия банка нельзя? Можно ли заемщику сменить залог? Распространена ли такая практика у банков или она носит единичный характер? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Согласно действующему законодательству, а именно статье 345 Гражданского кодекса РФ, один предмет залога может быть заменен другим при согласии залогодержателя, если иное не предусмотрено условиями кредитного соглашения. По идее, смена залога – процесс довольно простой, однако на деле все может оказаться гораздо сложнее. Чтобы оформить в качестве залога новую жилплощадь, с ней необходимо совершить тот же ряд процедур, что и с залоговым жильем: провести оценку недвижимости, проверить её юридическую чистоту, оценить ликвидность и оформить страховой полис. Все это потребует серьезных временных и финансовых затрат.

Однако сама по себе замена ипотечного залога не является в наши дни редкостью. «Главным условием успешной замены залога является одобрение банком нового объекта недвижимости, – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Так, банк может отказаться принять в качестве залога низколиквидную квартиру, находящуюся, например, в аварийном доме или доме с деревянными перекрытиями». Однако банку важно не только физическое состояние квартиры или дома, одну из ключевых ролей играет юридическая чистота квартиры. Если у неё есть какие-либо обременения или другие претенденты на её получение (например, в случае наследства), то банк, скорее всего, откажет в замене залога. Если же кредитная организация одобрила новую жилплощадь, то клиент может спокойно продавать старую квартиру и направлять вырученные средства на погашение кредита, оформленного на новое жилье.

Стоит отметить, что замена залога может произойти не только по инициативе заемщика. Так, в случае порчи или гибели залогового имущества банк может потребовать от клиента предоставить новый, не менее ликвидный залог.