Прошедшая в донской столице 6 марта дискуссия о трендах ипотечного рынка выявила, что внешние факторы привели к ажиотажному спросу на жилье, а активности заемщиков могут помочь банки.
6 марта 2014 г. в Ростове-на-Дону прошла дискуссионная сессия «Рынок ипотечного кредитования: итоги и прогнозы». Она состоялась при участии ведущих экспертов партнерства «Южная палата недвижимости» (НП «ЮПН») и представителей Южной дирекции Росбанка - ипотечного партнера ЮПН.
Были затронуты такие вопросы, как основные тенденции развития рынка недвижимости региона, его ипотечного сектора и взаимодействие между риэлторскими компаниями и банковским сектором.
- Мы понимаем, что дискуссия прошла на фоне непростой ситуации на мировых финансовых рынках и политической нестабильности. Поэтому те прогнозы и цифры, которые высказали коллеги сегодня, были очень осторожными. Конечно, все отметили тот факт, что ажиотажный спрос последних дней на недвижимость в Ростове-на-Дону и Ростовской области, скорее всего, связан с нестабильностью на валютном рынке и с неуверенностью вкладчиков ряда российских банков, у которых были отозваны лицензии, и не может быть фактором полноценной долгосрочной оценки. Насколько это состояние может перерасти в тренд рынка, покажет ближайший месяц, – подчеркнул председатель правления НП «ЮПН» Евгений Проскурин.
В своем выступлении Председатель Совета ЮПН, директор ПРГ «Респект» Виктор Нейман обратил внимание коллег на важную тенденцию: «Не связанная с ажиотажным спросом на жилье, остается неурегулированной ситуация с регистрацией договоров долевого участия и, в этой связи, проблема страхования строящегося жилья. Новые требования федерального законодательства в этих сферах вступили в силу, но на практике они еще не отработаны».
- Наверное, один из ключевых и острых вопросов, которые мы увидели вообще на рынке, резкий рост покупательского интереса к самым ликвидным объектам жилья – стоимостью до одного миллиона рублей, - акцентировала внимание участников совещания в своем выступлении заместитель генерального директора компании «Дон-МТ-недвижимость» Ольга Тикиджи-Хамбурьян. Эксперты связывают этот тренд с тем, что чистка финансового сектора повлекла за собою желание обладателей банковских вкладов в размере от 500 тыс. рублей до миллиона инвестировать накопленные средства в недвижимость.
По словам Ольги Тикиджи-Хамбурьян, «этот тренд обозначился с начала 2014 года, и мы прекрасно понимаем, что на эту сумму в Ростове-на-Дону, как и в других крупных городах области найти на эту сумму жилье практически невозможно».
Поэтому эксперты риэлторского и банковского сектора пришли к выводу, что подобные активные инвесторы требуют дополнительного кредитования, и ипотека для таких клиентов может стать оптимальным решением. Пристальное внимание риэлторов и банков к подобным клиентам, проработка для них особенных предложений, решили бы сразу две проблемы. Первая – деньги не уйдут из финансового сектора. А вторая - клиенты с относительно небольшими накоплениями смогут решить свои жилищные проблемы. Тем самым будет выполнена еще и социальная миссия риэторского бизнеса.
- Еще в 2013 году спрос на рынке недвижимости сместился в сторону первичного рынка жилья: сегодня на него приходится более 40% от всего объема сделок по купле-продаже недвижимости, в то время как 2-3 года назад этот показатель составлял менее 30%. Доля кредитных сделок на вторичном рынке жилья Ростова-на-Дону составляет 50-60%. Большую роль в оживлении розничного рынка в последние годы сыграло именно ипотечное кредитование. Банки в своих предложениях действовали разнонаправлено. Кто-то ужесточал кредитную политику и повышал ставки, кто-то, напротив, вводил акции, снижающие процентную ставку на отдельные типы объектов или для некоторых категорий заемщиков. Общая тенденция заключается в предпочтении добросовестных клиентов с хорошей кредитной историей, а также клиентов, обслуживающихся в рамках зарплатных проектов. Также банки заинтересованы в ликвидных объектах залога, чем обусловлено, например, появление в Росбанке программы на покупку однокомнатных квартир в городах-миллионниках со сниженным первоначальным взносом и более низкими ставками, - комментирует Николай Коробков, заместитель регионального директора по розничному бизнесу Южной дирекции Росбанка.
В 2014 году также появилось определенное количество заемщиков, которые стремятся приобрести в ипотеку новое жилье, используя в качестве залога уже имеющуюся у них недвижимость. Но при схеме приобретение жилья с последующим использованием его в качестве ипотечного залога не работает весь механизм, в профессиональной среде объединенный термином «ипотека в силу закона». И эта проблема также требует более лояльного подхода, более технологичных решений от того банка, который стремится быть передовым на ипотечном рынке.
Также в последнее время участились «многоходовые» сделки, когда для переезда, например, уже в собственный дом, для финансирования этапов приобретения земельного участка, его освоения и застройки требуются сложные схемы залогов имеющихся квартир, дальнейшая их реализация с быстрым снятием обременения временной ипотеки, что снижает их текущую ликвидность и т.п.
Внимание коллег на комплексе этих проблем заострил член партнерства ЮПН, директор агентства «Ваш Выбор +» Петр Запорожец: «Во всех этих случаях применение стандартных схем ипотеки крайне затруднено, и банкам нужно искать эффективные схемы участия в этих «многоходовках».
- И последний главный вывод, сделанный экспертами в ходе дискуссионной сессии: нет худа без добра, и недавние события в очередной раз показали, что недвижимость является одним из самых стабильных инструментов инвестирования. Правда, сегодня многие согласны вкладывать деньги в недвижимость ради простого сохранения средств. Но и при этих факторах жилье продолжает обладать и солидным инвестиционным потенциалом, - подчеркнул Евгений Проскурин.
