«Метриум Групп»: Обзор первичного рынка Мытищ – рост цен не за горами

Формирование первичного рынка недвижимости в г. Мытищи является примером того, как перспективы улучшения транспортной доступности города могут оказать влияние на развитие жилищного строительства. За последние полтора года объем предложения в городе вырос в 3 раза. Более 70% новостроек находятся на начальной стадии строительства, что говорит о явном интересе девелоперов к данной локации. Причем, изменения заключаются не только в росте объема предложения, но и в преобразовании его структуры. По мнению аналитиков «Метриум Групп», данные изменения подтверждают высокую инвестиционную привлекательность города для застройщиков.

Стремительным ростом отреагировал локальный рынок новостроек на озвученные в 2012 году правительством планы по проведению в Мытищи метро к 2015 году. Именно тогда эта информация получила наибольший общественный резонанс, несмотря на то, что на перспективных схемах Мытищ станция метро впервые появляется еще в 60-х гг. прошлого века. Кроме того, в 2012 году ажиотажному настроению вокруг города поспособствовало также начало реконструкции Ярославского шоссе, связывающего Мытищи с Москвой, - на тот период одной из наиболее загруженных трасс Подмосковья.

В течение 2012-2013 гг. планы по проведению в город метро периодически подвергались корректировке - менялись сроки его строительства, возникала информация по возможному появлению в Мытищах еще одной станции - на пересечении ул. Борисовка и Сукромка. Однако уже в августе прошлого года было объявлено, что продление Калужско-Рижской линии до станции «Мытищи-Борисовка» нецелесообразно, а ввод в эксплуатацию станции «Челобитьево» может быть осуществлен не ранее 2019 года.

Несмотря на постоянно меняющиеся планы развития транспортной инфраструктуры города, со второй половины 2012 года первичный рынок жилья Мытищ подвергся существенным переменам. По данным «Метриум Групп», в течение предыдущих трех лет объем предложения в городе не превышал 1 000 квартир. Однако с августа 2012 года число новостроек в городе стало расти. За полгода продажи открылись в четырех новых проектах: ЖК «Ньютон», ЖК «9-18», ЖК «Bravo» (ранее - ЖК «Тарасовский»), ЖК «Спутник». В 2013 году началась реализация еще двух комплексов: ЖК «Рождественский», ЖК «Олимпийский», а также новых корпусов в р-не «Ярославский» и мкрн «Цветочный город».

Тенденция продолжилась и в 2014 году. В течение двух первых месяцев нового года в г. Мытищи открылись продажи квартир в трех новых проектах:

ЖК «Новое Медведково» (ООО «Осенний квартал»)

ЖК «Лидер Парк» (ООО «Лидер М»)

ЖК «Декарт» (Tekta Group)

Самым крупным из них является ЖК «Новое Медведково», в котором предусмотрено строительство 44 жилых монолитно-кирпичных домов и необходимых объектов инфраструктуры. В составе первой очереди будут возведены 11 корпусов, детский сад, школа и два паркинга. Ориентировочный срок сдачи – 4 кв. 2015 г. ЖК «Лидер Парк» включает в себя шесть 17-ти этажных монолитно-кирпичных домов. Оба проекта реализуются в рамках комплексной застройки мкрн №17 «А», занимающего территорию 120,65 га. Общая жилая площадь всего микрорайона составит 592 тыс. кв.м.

ЖК «Декарт» является объектом точечного строительства. Он представляет собой пятисекционный монолитный дом переменной этажности (13-15-17 этажей), рассчитанный на 467 квартир. Это уже второй проект компании Tekta Group в Мытищах. Аналогично другим жилым комплексам этого застройщика ЖК «Декарт» позиционируется в сегменте бизнес-класса, которые обладают рядом общих характеристик: нестандартная архитектура, закрытый двор, современная инженерия и панорамные окна. Все эти важные детали есть и в «Декарте», однако у данного комплекса имеются и отличительные особенности. В частности, на его территории будет построен собственный детский сад. Также уникальностью объекта является использование в строительстве керамических блоков - натурального материала с высокими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Срок сдачи комплекса планируется на 4 квартал 2015 года.

По данным аналитиков «Метриум Групп», на текущий момент на первичном рынке жилья в Мытищах в реализации находится около 3 тыс. квартир в 14 жилых комплексах (28 корпусов). Таким образом, за последние полтора года объем предложения в городе вырос больше, чем в 3 раза.

Изменения, произошедшие на рынке новостроек в городе, заключаются не только в росте объема предложения, но и в преобразовании его структуры. Сегодняшний рынок первичного жилья в Мытищах характеризуется рядом особенностей:

1. Высокая доля объектов бизнес-класса.

Большинство новых проектов в городе в течение последних полутора лет вышло в сегменте бизнес-класса. В результате, в настоящее время его доля в структуре предложения составляет 35,7% по числу комплексов и 41,3% по объему квартир. Для сравнения – в среднем, в Московской области (в зоне 30-ти километровой удаленности от МКАД) на бизнес-класс приходится порядка 15% реализуемых на первичном рынке квартир. При этом во многих городах такие комплексы вовсе отсутствуют.

2. Доминирование монолитно-кирпичного и монолитно-каркасного домостроения.

Единственный панельный дом, в котором на текущий момент ведутся первичные продажи, находится в районе «Ярославский» компании «ПИК» (корпус №26 серии КОПЭ-М-Парус). Остальные новостройки в Мытищах возводятся по монолитной либо монолитно-кирпичной технологии.

3. Преобладание новостроек на начальной стадии строительной готовности.

Более трети корпусов, реализуемых сегодня на первичном рынке жилья в Мытищах, находится на нулевом цикле строительства. На них приходится 76% от общего объема квартир в продаже.

4. Большая доля проектов, включающих в свой состав объекты инфраструктуры.

В большинстве объектов, вышедших на локальный рынок в последнее время, имеется инфраструктурная составляющая. Причем речь идет не только о масштабных проектах, но и относительно небольших комплексах (ЖК «9-18», ЖК «Декарт», ЖК «Рождественский»). Всего доля проектов в Мытищах, имеющих в своем составе объекты инфраструктуры, достигает 57%.

Предложение первичного рынка жилья Мытищ включает квартиры от 27 до 137,9 кв.м. Средний размер составляет 51,8 кв.м. Бюджет покупки варьируется в пределах 2-15,6 млн руб. Наиболее доступный вариант (квартира площадью 27 кв.м) предлагается на старте продаж в ЖК «Лидер Парк». Самая высокобюджетная квартира (площадью 137,9 кв.м) реализуется в проекте бизнес-класса «Ньютон». Средневзвешенная стоимость квартиры в новостройках города составляет 4,5 млн руб., средневзвешенная цена кв.м – 88 200 руб.

Примечательно, что планы по улучшению транспортной доступности города не оказали значительного влияния на стоимость жилья. Как правило, недвижимость поднимается в цене тогда, когда такие перспективы становятся более реальными. С середины 2012 года средневзвешенная цена кв.м выросла на 5,7%. Незначительный рост обусловлен также увеличением доли проектов на начальной стадии строительной готовности. В целом, на текущий момент цена кв.м в городе варьируется от 61 500 руб. (ЖК «Bravo») до 140 789 руб. (ЖК «Комфортный квартал»).

«Перспективы дальнейшего развития первичного рынка жилья в Мытищах достаточно высоки, - подводит итог Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - Это один из наиболее крупных и ближайших к Москве городов области. Мытищи входит в число трех населенных пунктов Подмосковья, до которых планируется продлить линию метро. И даже несмотря на то, что сроки по строительству станции постоянно переносятся, сама возможность его появления является мощным фактором для роста жилищного строительства. Относительно юго-восточных городов области (Реутова, Люберец, Котельников), где также планируется, либо уже имеется метро, преимуществом Мытищ является более благоприятная экологическая ситуация. Кроме того, город отличается относительно высоким уровнем обеспеченности социальной и торговой инфраструктуры. Таким образом, имеются все предпосылки для продолжения активного развития жилищного строительства в городе. Как минимум можно ожидать дальнейшего увеличения объема предложения за счет выхода новых объемов в крупных проектах (р-н «Ярославский», ЖК «Новое Медведково», ЖК «Лидер Парк» и др.). Однако, несмотря на растущую конкуренцию в городе, говорить о перенасыщении рынка еще рано. В настоящее время по объему предложения Мытищи сопоставим с другими крупными городами ближнего Подмосковья – Красногорском, Одинцово, Химками. В то же время Мытищи уступает им по среднему уровню цен в новостройках, что делает этот город на сегодняшний день одним из наиболее инвестиционно привлекательных населенных пунктов Подмосковья».