Как избежать приостановлений и отказов при государственной регистрации прав на недвижимость

Зачастую, сдав документы на государственную регистрацию, гражданин считает себя полноправным собственником недвижимости, забывая, что право у него наступит не с момента подачи документов, а с момента государственной регистрации, то есть внесения записи в Единый государственный реестр прав.

Однако после подачи заявителем документов осуществляется правовая экспертиза, по результатам которой регистрация права может быть приостановлена, и, в случае не устранения препятствий для регистрации, отказано в проведении такой регистрации. Принятие решения о приостановлении регистрации напрямую зависит от того, все ли документы предоставил сам заявитель, правильно ли они составлены и проверил ли перед сделкой приобретатель наличие запрещений и арестов на имущество, которое он приобретает.

Основной причиной приостановлений является непредоставление документов, необходимых для государственной регистрации прав. С принятием Федерального закона "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" регистрирующий орган обязан сам запрашивать некоторые сведения и документы, необходимые для регистрации. Однако есть так называемые документы личного хранения, которые не могут быть запрошены или предоставлены по межведомственному запросу. Это документы о записях актов гражданского состояния (например, свидетельство о браке как документ, подтверждающий перемену фамилии гражданина), согласия соответствующих органов на совершение сделок с имуществом (например, разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом недееспособного) и др.

Причиной приостановления часто бывает непредоставление согласия супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом. Законодательством установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить согласие другого супруга, и такое согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Поэтому, при отсутствии нотариально удостоверенного согласия другого супруга на отчуждение совместно нажитой недвижимости, государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. Но если представленный заявителями договор нотариально удостоверен и в нем нотариус указал, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то дополнительно в регистрирующий орган согласие представлять не надо.

Согласие супруга на распоряжение приобретенным в браке имуществом не требуется, если супругами был заключен брачный договор, которым установлен режим раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. В таком случае в регистрирующий орган должен быть представлен такой договор.

Также причиной, препятствующей проведению регистрации, зачастую является отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что опекун или родитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду, в безвозмездное пользование или в залог. Также без разрешения не могут совершаться сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. Сложилось мнение, что такое разрешение необходимо только при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Однако, разрешение необходимо и при разделе объекта, и при расторжении договора купли-продажи, и при отказе от права преимущественной покупки. Непредоставление разрешения в таких случаях тоже влечет за собой принятие решения о приостановлении регистрации перехода права.

Заявителям следует также обратить внимание на сделки, заключенные с близкими родственниками. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ опекун, попечитель (родители в том числе), их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Опекуны не могут представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна (попечителя) и их близкими родственниками. К близким родственникам Уголовно-процессуальный кодекс РФ относит супруга, супругу, родителей, детей, усыновителей, усыновленных, родных братьев и сестер, дедушку, бабушку, внуков. Это значит, что если при проведении правовой экспертизы выяснится, что дедушка продает недвижимость своему несовершеннолетнему внуку, такая регистрация будет приостановлена.

Также нередко регистрация приостанавливается при продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости без соблюдения требования ст. 250 Гражданского кодекса РФ. При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене и условиям, на которых она продается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому заинтересованному лицу. Таким образом, к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. В документах обязательно должна быть указана та цена и условия, на которых он продает долю по договору. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться также документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Они могут быть оформлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или заверены у нотариуса.

Отдельной причиной для приостановления и отказа в регистрации служит наличие ареста или запрещения производить регистрационные действия с объектом недвижимости. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости – ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Запрет – это запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства.

Чтобы избежать приостановления и отказа в регистрации права на приобретаемую недвижимость, Управление Росреестра по РХ советует покупателям перед совершением сделки обратиться в регистрирующий орган за получением сведений из Единого государственного реестра прав о наличии запретов на интересующий вас объект. Но зачастую граждане, предупрежденные специалистом приема о наличии запрещения, все же настаивают на принятии у них документов на регистрацию, рассчитывая, что до окончания срока регистрации он будет снят. Результатом этого, как правило, также становится приостановление и отказ в регистрации.

Подводя итоги вышесказанному, Управление Росреестра по Хакасии рекомендует заявителям внимательно отнестись к сбору пакета необходимых документов, чтобы впоследствии у регистратора не возникло причин для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимость.