О порядке регистрации права собственности на земельный участок

Прежде чем подписать с участником долевого строительства договор долевого участия, застройщик должен в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, либо договор аренды (субаренды) в отношении данного земельного участка, получить разрешение на строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимого имущества, а также составить в соответствии с требованиями действующего законодательства проектную декларацию. При этом если проектная декларация публикуется в средствах массовой информации или размещается в Интернете, то дата договора долевого участия не может быть ранее, чем по истечении четырнадцати дней после ее опубликования.

Перед подписанием договора участник долевого строительства вправе ознакомиться с указанными документами. При этом проверить наличие прав у застройщика на земельный участок участник может самостоятельно, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае, если декларация публикуется, то отсчитать четырнадцать дней с даты опубликования каждый может самостоятельно, в результате чего можно избежать дальнейшего исправления ошибок.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» четко определил существенные условия договора участия в долевом строительстве. Их всего пять, но отсутствие хотя бы одного из них влечет недействительность самого договора.

1. Описание самого объекта долевого строительства, то есть квартиры или нежилого помещения, которое приобретает участник долевого строительства, а именно: номер квартиры (нежилого помещения), количество комнат, этаж, площадь, блок-секция, если она есть, при этом данное описание должно полностью соответствовать описанию объекта в проектной декларации, которая содержит в себе информацию как о застройщике, так и о проекте строительства, и должна быть предоставлена любому заинтересованному лицу.

Подписывая договор, участник долевого строительства точно должен знать описание объекта долевого строительства, который приобретает, а не приблизительное, как, например, «двухкомнатная квартира на третьем этаже, отсчет слева направо от лифта».

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. Данный срок может быть привязан к кварталу, месяцу года, также в качестве срока может быть определена конкретная дата, не позднее которой квартира или нежилое помещение должны быть переданы в собственность участникам долевого строительства, при этом данный срок должен быть единым для всех дольщиков строящегося дома.

3. Цена договора, порядок и сроки уплаты должны быть конкретно определены в договоре, что позволяет защитить права как дольщиков, так и застройщика, который в случае нарушения сроков уплаты имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

4. Гарантийный срок, установленный в отношении объекта долевого строительства, в течение которого можно предъявить претензии к застройщику по качеству построенного объекта.

5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, а качестве которых могут выступать поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.