Рефинансирование ипотечного кредита: оцениваем возможности

Вопрос о рефинансировании ипотечного кредита встает обычно в том случае, когда заемщика не удовлетворяет текущая процентная ставка. Ипотека – долгосрочный кредит, а поэтому условия кредитования, которые в свое время казались весьма выгодными, со временем могут показаться совершенно «провальными» на фоне появляющихся новых программ. В такой ситуации ряд заемщиков решают изменить условия, на которых они выплачивают некогда оформленный кредит. Однако на деле рефинансирование ипотеки является делом непростым. О том, на что необходимо обратить внимание и что нужно учитывать перед тем, как подавать заявление на рефинансирование кредита, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Самая популярная причина для рефинансирования кредита, по словам Константина Шибецкого, руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ», – это отличие в размере процентной ставки. При ипотеке речь идет о крупных денежных суммах, поэтому разница между процентными ставками даже в доли процента может быть весьма ощутима.

Кроме того, некоторые заемщики принимают решение рефинансировать ипотеку, т.к. их больше не устраивает валюта, в которой они выплачивают кредит. Так, все больше людей, некогда взявших ипотеку в долларах, со временем стали стараться переоформить ее в «рублевую».

«У заемщика, решившего рефинансировать кредит, есть две возможности это сделать, – говорит Константин Шибецкий. – Во-первых, он может обратиться в тот банк, в котором брал ипотеку, а во-вторых, он может найти новую кредитную организацию».

Преимущество первого способа заключается в том, что заемщику не нужно доказывать свою платежеспособность, ведь процедура андеррайтинга осталась позади. Однако он должен будет доказать банку необходимость изменить текущие условия кредитования. Сделать это, как показывает практика, удается далеко не всегда.

В случае если заемщик решает обратиться в другой банк, ему придется заново проходить процедуру андеррайтинга. При этом есть вероятность, что данный заемщик, успешно прошедший проверку на платёжеспособность в первой кредитной организации, может не соответствовать критериям кредитоспособного заемщика в другом банке. При этом заемщик должен принимать во внимание, что перекредитование в новом банке возможно не тогда, когда на это согласна данная кредитная организация, но и когда получено официальное согласие от текущего кредитора.

Бывает так, что банк отказывается отпускать заемщика. В таком случае клиент может действовать двумя способами. Во-первых, подать иск в суд с требованием оценить законность отказа, а во-вторых, использовать средства, полученные по второму кредиту на досрочное полное погашение текущего кредита с оформлением залога после снятия обременения по исполненному кредиту. Т.е. вначале заемщик оформляет второй кредит, а с помощью полученных средств погашает первый. В это время с объекта недвижимости снимается обременение первого банка и оформляется обременение второго. Однако в таком случае у второго кредитора некоторое время имеется риск необеспеченности кредита.

Стоит также заметить, что перед тем, как сменить кредитора, необходимо тщательно рассчитать, действительно ли перекредитование окажется таким выгодным, как представлялось. Дело в том, что значительную часть ипотечных расходов составляет оплата различных сопутствующих услуг. В первую очередь это касается выплат по страховке. Новый кредитор может обязать заемщика заново страховать ипотеку, свою жизнь и трудоспособность, а в случае покупки квартиры не в новостройке, а на вторичном рынке, – еще и титул собственника. Так происходит, потому что новый кредитор сотрудничает с определенными страховыми компаниями, в списке которых текущего страховщика не оказалось.

Таким образом, заемщик должен тщательно проанализировать все возможные риски и выгоды перекредитования. И только в случае, если кропотливые подсчеты покажут, что рефинансирование действительно положительно скажется на финансовом состоянии клиента, можно обращаться в свой или иной банк с заявлением о перекредитовании. Такие подсчеты, по словам Константина Шибецкого, самостоятельно произвести довольно сложно, поэтому здесь лучше обратиться к помощи профессионального ипотечного брокера.