Особенности постановки на кадастровый учет ОКС при реальном разделе, реконструкции и перепланировке

В филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области состоялась горячая линия «Как поставить на кадастровый учет здания, подвергшиеся реконструкции и перепланировке?».

Консультацию вела ведущий инженер отдела кадастрового учета Филиала Олеся Быстрова. Наибольшее количество вопросов дозвонившиеся граждане и кадастровые инженеры задали насчет порядка формирования технических планов в случае реального раздела дома, а также о последовательности действий собственника, который провел перепланировку или реконструкцию своего объекта недвижимости.

Реальный раздел

При желании правообладателей жилого дома уйти от долевой собственности и получить правовую независимость друг от друга проводится реальный раздел имущества.

Индивидуальный жилой дом, является делимым, если существует возможность разделить его на части так, чтобы каждая часть отвечала всем признакам жилого помещения:

— назначение (только для проживания);

— пригодность для проживания (всесезонность, соответствие санитарным и техническим нормам, вспомогательные помещения);

— изолированность.

Реальный раздел осуществляется либо по соглашению между собственниками, либо — при возникновении споров — в судебном порядке.

Последовательность действий дольщиков при реальном разделе:

— соглашение между всеми дольщиками (в свободной письменной форме либо нотариально заверенной);

— проведение кадастровых работ;

— регистрация прав собственности.

Что касается кадастровых работ, то при реальном разделе нужно подавать одно заявление для постановки на учет образуемых объектов с приложенными к нему техническими планами на все части здания.

При формировании технического плана документом основания может быть:

— проектная документация;

— техпаспорт, выданный до 2013 года;

— декларация.

Зачастую у индивидуальных домов проектная документация и техпаспорт отсутствуют, таким образом, как правило, готовится декларация.

Назначение помещения в техническом плане указывается как «жилое», при этом вид жилого помещения не указывается — ставится прочерк.

«При реальном разделе единицей права является здание (часть здания). А в рамках кадастрового учета единицей учета является помещение, — уточнила специалист Кадастровой палаты Олеся Быстрова.— При постановке таких помещений (не являющихся ни квартирами, ни комнатами) способ образования в техплане указывать не нужно, при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» нужно указать, что помещение образовано в результате реального раздела, и обратиться к органу кадастрового учета с просьбой включить информацию о наименовании объекта — “часть жилого дома” — в раздел “Особые отметки кадастрового паспорта” для дальнейшей регистрации права».

Реконструкция и перепланировка

Реконструкцию и перепланировку жилого помещения нужно начинать с согласования с архитектурным отделом органа местного самоуправления, советует специалист.

«Перепланировка — это переустройство помещения в рамках исходных границ, старых стен, например, объединение туалета и ванной комнаты, — рассказала Олеся Быстрова. — При реконструкции площадь помещения существенно меняется — либо увеличивается, либо уменьшается. Если это здание, то, возможно, к нему что-то пристроили или часть его снесли. Если квартира, то это либо объединение собственником нескольких квартир в одну, либо раздел, допустим, пятикомнатной коммунальной квартиры на две».

Как при реконструкции, так и при перепланировке объекта недвижимости меняются его характеристики, следовательно, после проведения согласованных архитектурным отделом работ в помещении его нужно ставить на кадастровый учет.

При постановке на учет перепланированного здания подается заявление на учет изменений объекта недвижимости. После реконструкции помещения в кадастровую палату подается заявление либо на учет изменений объекта, либо на постановку образованного объекта.

При формировании технического плана при реконструкции и при перепланировке документом основания может быть:

— проектная документация;

— декларация.

Следующая горячая линия в кадастровой палате по Ленинградской области пройдет 2 июня 2014 года.