Оспаривание кадастровой стоимости земли. Есть ли шанс у собственника?

Как известно, кадастровая стоимость – это некая величина, определяемая путем проведения государственной кадастровой оценки с учетом классификации земель по целевому назначению, функциональному использованию, уровню цен и с использованием других экономических показателей.

Основное назначение кадастровой стоимости земли состоит в том, что согласно положениям ст. 390 и п.1 ст. 391 НК РФ она является налоговой базой по земельному налогу в отношении конкретного земельного участка. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ, зато органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости на своих территориях.

Раньше кадастровая оценка проводилась Росреестром за счет федерального бюджета и существовала норма, согласно которой кадастровая оценка проводилась не реже, чем раз в пять лет, и не чаще, чем раз в три года. Сейчас эта норма отменена, и каждый субъект Федерации на своё усмотрение решает, как часто проводить переоценку кадастровой стоимости…

Например, в Московском регионе кадастровая оценка отдельных категорий земель г. Москвы проводилась как в 2012, так и в 2013 годах.

Переоценка кадастровой стоимости земли для субъектов Федерации очень интересна именно с точки зрения оптимизации поступления налогов.

У субъекта Федерации в распоряжении есть два инструмента для того, чтобы регулировать величину налога на землю. Первый инструмент – это изменение кадастровой стоимости, как базы для налогообложения, и второй инструмент – это изменение ставки налога, которая также в достаточно широких пределах варьируется согласно законодательству. По опыту можно сказать, что субъекты РФ, как правило, берут либо верхнюю границу, либо нижнюю границу. Органы исполнительной власти субъектов РФ предпочитают выбирать верхнюю границу налога, вот и г. Москва устанавливает максимальную ставку налога.

Что делать, если Вы являетесь собственником какого-либо промышленного предприятия и смогли оформить право собственности на земельный участок под вашим предприятием, но в результате последней кадастровой оценки налоговые платежи за землю выросли в несколько раз и вы считаете, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную?

Существует несколько способов решения данной проблемы.

Если Вы являетесь собственником некрупного имущественного комплекса и у вас небольшая площадка. Первый шаг, который Вы должны сделать, это обратиться в оценочную или консалтинговую компанию к консультанту по земельным вопросам с предположением, что кадастровая стоимость по вашему объекту является завышенной. В случае, если кадастровая стоимость объекта превышает его рыночную стоимость, собственник может начать процесс оспаривания кадастровой стоимости.

Стоит сразу отметить, что в случае оспаривания кадастровой стоимости, эксперт, готовящий заключение о реальной стоимости вашего земельного участка, должен ориентироваться на дату кадастровой оценки всех объектов в данном регионе, утвержденную субъектом РФ. Даже в том случае, если начало работ по кадастровой оценке земель осуществлялось два или три года назад, а документ, утверждающий результаты кадастровой оценки принят субъектом РФ лишь в этом году.

Поэтому, чтобы составить грамотный профессиональный отчет, консультант или оценщик должен посмотреть назад на два, а может и три, три с половиной года, понять, какой тогда был рынок, как и вследствие чего изменились налоги, какова вообще была рыночная ситуация на тот момент по подобным объектам. Скажем прямо, это достаточно непростая задача, учитывая количество времени, прошедшего с того момента и стремительно изменяющиеся условия рынка. Успешно справиться с ней может лишь компания, имеющая доступ к достоверным архивным данным.

Консультант или оценщик должен предоставить собственнику Отчет об оценке рыночной стоимости объекта (соответствующий дате массовой кадастровой оценки, проводимой в данном регионе). Далее собственник или оценщик (по поручению собственника) должен получить в саморегулируемой организации оценщиков нормативно-методическое экспертное заключение, подтверждающее, что отчет соответствует закону и стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Следующим шагом является обращение собственника с собранным пакетом документов в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости объектов. В случае отказа комиссии, собственник обращается в суд. Здесь особое внимание хочется обратить на то, что очень многое зависит от того, как составлено исковое заявление, какие ходатайства собственник или его представитель пишет по ходу дела, а также учесть многие важные нюансы, влияющие на исход дела. Имея негативный собственный опыт, многие наши клиенты предпочитают использовать юридическое сопровождение в суде в действиях по оспариванию кадастровой стоимости принадлежащих им объектов.

Крупные корпорации и собственники, у которых оформлено большое количество объектов в собственности, могут идти по принципиально другому пути.

У крупной корпорации сотни земельных участков и, возможно, тысяча зданий на этих земельных участках. Крупный собственник должен разобраться, какие здания и земельные участки в настоящий момент имеют максимальную кадастровую стоимость, и вносят максимальный вклад в его налогообложение, т.е. формируют фактически налоговую базу по всему предприятию. По опыту можно сказать, что 20% земельных участков формируют 80% налога на землю. Эти участки собственник должен, как говорится, «знать в лицо».

Их необходимо идентифицировать и основную работу проводить в дальнейшем по этим участкам. Далее предполагается, что оценщик проводит ежегодный расчет стоимости в рамках неких консультационных заключений о стоимости (промежуточный консалтинг), не формируя при этом отчет об оценке рыночной стоимости (действителен в течение шести месяцев с даты оценки), информируя, таким образом, собственника, как меняется рыночная стоимость его объектов. При подготовке консультационного заключения проводится полноценный мониторинг рынка, собирается вся необходимая информация и доказательная база, которая в дальнейшем будет являться основанием для формирования полноценного отчета об оценке. В тот момент, когда в регионе происходит очередной тур кадастровой оценки, вне зависимости от того, проводится ли кадастровая оценка земель или объектов капитального строительства, и утверждаются результаты данной кадастровой оценки, собственник достает из архива консультационное заключение о стоимости, за соответствующий год. Далее происходит самое интересное: собственник сверяет кадастровую стоимость, рассчитанную государством и рыночную, указанную в консультационном заключении о стоимости с кадастровой стоимостью и принимает решение о своих дальнейших действиях.

Если кадастровая стоимость объекта значительно превышает рыночную стоимость, и собственник принимает решение оспаривать кадастровую стоимость в суде, оценщик, на основании всей уже собранной информации, содержащейся в консультационном заключении о стоимости, готовит полноценный отчет об оценке на дату проведения массовой кадастровой оценки.

В результате промежуточного консалтинга решаются те же задачи, что и при подготовке полноценного отчета об оценке. Стоимость промежуточного консалтинга ниже, в его результате собственник может принимать правильные управленческие решения.

Можно сказать, что промежуточный консалтинг с последующим написанием полноценного отчета об оценке для предоставления его в суде, является для собственника оптимальной мерой по защите своих прав перед государством.

Часто у собственников возникает вопрос, насколько трудно отстоять свои права в суде и какова вероятность получения положительного решения по своему объекту.

Сразу надо сказать, что в регионах дела по этому вопросу обстоят по-разному. Иногда бывает, что суд первой инстанции, выносит не окончательное решение, потому что ответчик - Федеральная кадастровая палата обязан обжаловать решение в апелляционной инстанции и потом подать документы на кассацию. Это означает, что дела по оспариванию кадастровой стоимости могут в дальнейшем рассматриваться в Высшем Арбитражном Суде.

Безусловно, с точки зрения юридического сопровождения, процедура непростая, требующая особого подхода и знаний в этом вопросе, но при правильном подходе вероятность выиграть судебное дело достаточно высока. Не стоит забывать, что все судебные издержки в дальнейшем с лихвой окупятся за счет снижения налогооблагаемой базы и как следствие - экономии на налогах в долгосрочном периоде.

Автор: Тишаков Сергей, партнер Грант Торнтон в России.