Все о кадастровой оценке и методике ее расчета

В 2011 году на территории Краснодарского края прошла массовая кадастровая оценка объектов недвижимости. В результате были определены кадастровая стоимость зданий и помещений, сведения о которых на тот момент содержались в государственном кадастре недвижимости (ГКН) в краснодарском кадастровом округе, а также значения удельных показателей разных уровней.

Определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в (рамках государственной кадастровой оценки) занимались оценщики, которые руководствовались Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нормативными правовыми актами, стандартами и правилами оценочной деятельности.

Специалисты осуществляли сбор и анализ необходимой для проведения государственной кадастровой оценки объекта информации, учитывая ценообразующие факторы и используя сведения, содержащиеся:

- в ГКН;

- в фондах данных государственной кадастровой оценки, землеустроительной документации;

- в базах, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

При этом оценщики выбирали методику в зависимости от выбранного подхода к оценке - затратного, сравнительного или доходного. После утверждения результатов государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости зданий и помещений, утвержденные постановлением губернатора Краснодарского края от 16.01.2012 № 12, были внесены в ГКН.

В настоящее время кадастровую стоимость здания или помещения, сведения о которых содержатся в ГКН (то есть в установленном порядке им присвоен кадастровый номер), можно посмотреть на официальном сайте Росреестра по адресу - http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/. После введения кадастрового номера на экране отобразятся общедоступные сведения ГКН об объекте недвижимости, в том числе и о кадастровой стоимости. Также необходимые данные можно узнать из любого документа, выдаваемого органом кадастрового учета в виде сведений ГКН (кадастровый паспорт объекта недвижимости, кадастровая выписка об объекте недвижимости, кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Обращаем внимание всех собственников объектов недвижимости и заинтересованных лиц - из всех видов объектов недвижимости, учет которых осуществляется в ГКН (земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства), кадастровая стоимость на сегодняшний день определяется только для земельных участков, зданий и помещений. Определение кадастровой стоимости сооружений и объектов незавершенного строительства законодательством Российской Федерации на данный момент не предусмотрено!

В ГКН ежедневно появляются сведения о новых объектах недвижимости, а в уже учтенных объектах недвижимости происходят изменения характеристик, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости. Определением кадастровой стоимости вновь учтенных зданий и помещений, зданий и помещений, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки) осуществляет филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю.

Кадастровая стоимость зданий и помещений подсчитывается путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости здания (помещения) соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание (помещение), на его площадь. При отсутствии этого удельного показателя используются иные удельные - сначала в смежных кадастровых кварталах, затем для муниципального района (городского округа), для граничащих муниципальных районов (городских округов), населенных пунктов и так далее. В случае изменения площади здания (помещения) его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

Для тех, кто не согласен с размером определенной кадастровой стоимости и считает, что она значительно превышает реальную (рыночную) стоимость объекта недвижимости, сообщаем следующее: согласно статье 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю приказом Росреестра от 19.12.2011 № П/512. Ее контакты: Почтовый адрес комиссии: 350063 г. Краснодар , ул. Ленина, 28. Фактическое местоположение: г. Краснодар, ул. Сормовская, 3, каб. 309. тел. 8(861) 275-81-10.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в ГКН физическими, а также юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Вместе с тем необходимо учитывать, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет. Из чего следует, что внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта в случае принятия соответствующего решения в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, станут неактуальными после проведения очередной государственной кадастровой оценки. Ведь в таком случае будет определена новая кадастровая стоимость объектов недвижимости.