Ипотека на квартиру, где есть доля несовершеннолетнего

Нетрудно представить ситуацию: в собственности семьи имеется квартира, где одна из долей записана на несовершеннолетнего ребёнка. Родители планируют улучшение жилищных условий, надеясь продать старое жилье и купить новое, более хорошее, с помощью ипотечного кредита. Здесь семья сталкивается с трудностями: прежде всего, продать квартиру, где есть несовершеннолетние собственники, не так просто – органы опеки и попечительства потребуют предоставления детям доли в другом жилье. А банк, в свою очередь, совершенно не заинтересован в том, чтобы принимать в залог квартиру, где среди собственников будут несовершеннолетние. Как же быть? О путях решения этой проблемы рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Если среди собственников квартиры имеются дети, не достигшие совершеннолетия, то для того, чтобы продать или заложить такую недвижимость, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. В принципе, намереваясь продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, родители имеют шанс доказать, что ребёнок получит соответствующую долю в новом жилье. Однако даже если органы опеки дадут свое согласие, дальше придётся столкнуться с тем, что ни один банк не захочет принять такую квартиру в залог.

«Банки не заинтересованы в таком залоге, т.к. в случае дефолта заёмщика реализовать недвижимость с несовершеннолетними собственниками будет почти невозможно, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Выселить детей из квартиры и продать её другому лицу банк не сможет – этому воспрепятствуют органы опеки и попечительства, таким образом, такой залог практически никак не защищает кредитора от финансовых рисков».

Стоит помнить, что банки не рассматривают сегодня в качестве залога доли и комнаты – их интересует целое, отдельное жильё, которое можно будет быстро и выгодно продать, поэтому вопрос с несовершеннолетними собственниками заемщику придется решать, не затрагивая залоговую недвижимость. Что же можно предпринять? Вариантов существует несколько, все они предполагают достаточно много трудностей, и всё же с их помощью можно достичь своей цели.

Во-первых, родители могут продать старое жилье и направить часть вырученных средств на покупку небольшой квартиры или даже комнаты ребёнку, а остальную сумму использовать в качестве первоначального взноса для покупки новой квартиры по ипотеке. Здесь важно, чтобы покупаемая детям недвижимость соответствовала доле несовершеннолетнего в прежней квартире, тогда органы опеки и попечительства не будут препятствовать сделке. А уменьшившуюся сумму первоначального взноса, которая влияет на максимальную величину кредита, можно компенсировать, выбрав увеличенный срок возврата.

Во-вторых, можно произвести рокировку собственников, «поменяв» несовершеннолетнего на взрослого. Здесь потребуется помощь со стороны родственников, чаще всего это бывает старшее поколение. Семья, желающая получить ипотечный кредит, обменивает долю ребёнка в своей квартире на долю в квартире его бабушки, и, таким образом, подходит к продаже жилья без несовершеннолетних собственников, благополучно продаёт его и приобретает новую квартиру по ипотеке.

По словам риэлторов, безвыходных ситуаций с покупкой жилья в ипотеку сегодня практически нет. Даже если ресурсы сильно ограничены, всегда можно найти подходящий вариант – главное знать, где искать. Самым разумным подходом в случае с несовершеннолетними собственниками будет обратиться к опытным специалистам рынка недвижимости, которые изучат вашу ситуацию и предложат наиболее выигрышную стратегию.