Проверка на прочность – как банки оценивают заемщиков

Отношения между заемщиком и банком начинаются с анализа финансового состояния и кредитной истории клиента, от которого зависит возможность и формат их дальнейшего взаимодействия. Специалисты Ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали, какие требования банки предъявляют к заемщикам и как удачно пройти эту «проверку на прочность».

Основополагающие характеристики оценки заемщика:

1. Возраст;

2. Трудовой стаж на последнем месте работы и общий трудовой стаж;

3. Сумма подтвержденного дохода;

4. Размер первоначального взноса и наличие денежных средств на оплату затрат по сделке;

5. Наличие текущих кредитных обязательств.

1. Возраст

На сегодняшний день большинство банков кредитуют клиентов с минимальным возрастом от 21-23 лет. Причем для мужчин обязательно наличие военного билета, исключением является только Сбербанк. Во многих банках максимальный возраст заемщика на момент погашения кредита, т.е. когда должен пройти последний платеж, достигает 65 лет независимо от пола. Некоторые банки ставят ограничение в рамках пенсионного возраста – до 55 лет для женщин, до 60 лет у мужчин. Срок кредитования напрямую сказывается на сумме кредита – чем он меньше, тем больше должны быть ежемесячные платежи, соответственно и сумма необходимого дохода.

2. Трудовой стаж на последнем месте работы и общий трудовой стаж

При рассмотрении заявки заемщика банки особое внимание обращают на стаж работы. Если покупатель работает по найму, то трудовой стаж на последнем месте должен быть от трех до шести месяцев, общий стаж работы – от одного года. Если заемщик – индивидуальный предприниматель или владелец бизнеса, то опыт работы – от одного года. Желательно, чтобы между последним и предыдущим местом работы не было перерывов. При этом банки оценивают и компанию, в которой работает заемщик: сферу ее деятельности, численность сотрудников, дату основания. Однако у каждого банка могут быть свои индивидуальные критерии оценки трудового стажа. Например, в ВТБ24, если клиент работает на последнем месте один месяц, но был принят на работу без испытательного срока, и общий трудовой стаж составляет больше года, то он может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры. В целом для банков важно, что клиент имеет стабильный доход и сможет выплачивать кредит.

3.Сумма подтвержденного дохода

«Сумма подтвержденного дохода – это тот параметр, который непосредственно влияет на размер кредита. Чем выше подтвержденный доход, тем больше сумма кредита, на которую клиент может рассчитывать. Важно, что к рассмотрению принимается не только доход, подтвержденный официальной справкой 2-НДФЛ, но и те средства, получение которых заемщик может заверить справкой по форме банка, – объясняет Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet. – Тем не менее, сейчас можно оформить ипотеку и без подтверждения дохода. Подобные программы доступны в ВТБ24, Банк Москвы, Сбербанк, Транскапиталбанк, DeltaCredit. Однако отсутствие подтверждения дохода в таких ипотечных предложениях компенсируется за счет увеличенного первоначального взноса от 35-40% от общей суммы кредита и процентных ставок, превышающих на 0,5-0,6% средние показатели. Зато для рассмотрения заявки по программе без подтверждения дохода достаточно предоставить заполненную анкету банка, паспорт и второй документ, удостоверяющий личность: водительские права, загранпаспорт, ИНН, СНИЛС. Рассмотрение заявки в таком случае занимает всего два дня».

В банках к рассмотрению принимаются следующие документально заверенные работодателем доходы:

- доходы с основного места работы, указанного в трудовой книжке;

- доходы от предпринимательской деятельности в рамках ИП или юридических лиц (ООО, ОАО и т.д.);

- доходы от сдачи в аренду имущества, по которому обязательно должны выплачиваться налоги;

- доходы от работы по совместительству, подтвержденной трудовым договором;

- доходы от договоров по оказанию услуг.

Если же собственных средств клиента не достаточно для получения необходимой суммы кредита, то возможно привлечь созаемщика по кредиту, доход которого также необходимо подтвердить документально. Как правило, созаемщиками выступают супруг или супруга, близкие родственники, а в некоторых банках и третьи лица, при этом их число не должно превышать трех лиц.

4. Размер первоначального взноса и наличие денежных средств на оплату затрат по сделке.

Не сегодняшний день минимальный первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости квартиры. Также разработаны программы без первоначального взноса, но их крайне мало. Примером может послужить программа без первоначального взноса от ЛОКО-Банк. Если же у клиента нет возможности предоставить первый взнос и программа без него не распространяется на интересующий его объект, то можно получить кредит при предоставлении в залог другой имеющейся недвижимости, стоимость которой должна быть на 20-30% больше, чем кредитуемой.

Помимо первоначального взноса при оформлении ипотеки у заемщика могут возникнуть дополнительные расходы по оплате:

- комиссии за услуги банка, которая чаще всего взимается коммерческими банками единовременно при выдаче кредита и не превышает 1-1,5% от суммы кредита

-комиссии за перевод денег на счет застройщика, но она не больше 2 000 рублей,

- страхования.

Наличие текущих обязательств.

Если у заемщика есть на момент подачи заявки какие-либо кредиты и кредитные карты и сумма дохода ограничена, то текущие обязательства могут повлиять на размер одобренного кредита. Связано это с тем, что при расчете ипотеки сумма ежемесячного платежа по действующим кредитам вычитается из суммы подтвержденного дохода.

«Существует ошибочное мнение, что если у клиента есть кредитная карта, но он ею не пользуется, то она не считается за кредит. Это не верно, поскольку даже, если карта не была активирована, клиент может в любой момент ею воспользоваться, а значит это потенциальная финансовая нагрузка на его бюджет, которая должна быть учтена при расчете ипотеки», – отмечает Алексей Новиков.

Дополнительные факторы, которые учитываются при оценке заемщика:

1. Наличие на иждивении несовершеннолетних детей, инвалидов и т.д.;

2. Судимость;

3. Дополнительные затраты на проживание, например, на съем жилья.