Технический план многоквартирного жилого дома со всеми его помещениями будет подготавливаться в виде одного документа, об этом заявил заместитель директора Кадастровой палаты по Ленинградской области Валерий Малинин на семинаре «Актуальные вопросы кадастрового учета и регистрации прав».
В семинаре приняли участие представители Росреестра по Ленинградской области, Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области и ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра».
Были рассмотрены три основных вопроса: постановка на кадастровый учет многоквартирных домов в условиях нового законодательства; государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в связи с необходимостью страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по такому договору; новейшие законодательные тенденции в контексте рассмотрения Государственной Думой законопроекта «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предусматривающего введение Единого государственного реестра недвижимости.
Изменения
С начала 2014 года в Ленинградской области учет многоквартирных домов осуществляется по новым правилам: при постановке на кадастровый учет многоквартирного дома одновременно на учет ставятся все помещения в нем — жилые, нежилые, а также имущество общего пользования. С 30 июня текущего года нововведения продолжатся.
С 30 июня 2014 года вступают в силу поправки в ряд приказов Минэконмразвития, используемых в кадастровой деятельности. Изменения коснуться правил осуществления кадастрового учета в отношении земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
В частности, внесены корректировки в состав документов, на основании которых готовится технический план, изменена также форма декларации об объекте недвижимости.
«Поправки конкретизировали правила выбора документа основания при подготовке технического плана: в каком случае необходимо использовать проектную документацию, в каком — разрешение на ввод в эксплуатацию. Технический план МКД со всеми помещениями будет теперь подготавливается в виде одного документа. Есть нюанс: документ в орган кадастрового учета предоставляется исключительно в электронном виде и заверяется электронной цифровой подписью. Логично, что для единого плана нужна соответствующая xml-схема. На данный момент ее нет. С момента размещения разработанной xml-схемы на официальном сайте Росреестра должно пройти 2 месяца, только после этого она вступит в силу. Таким образом, предполагаю, формат предоставления сведений фактически изменится не раньше сентября текущего года», — заявил заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Валерий Малинин.
Выбор кадастрового инженера
Кадастровый инженер — посредник между застройщиком и органом кадастрового учета. Он готовит технический план МКД, и от его профессионализма, в первую очередь, зависит, будут ли соблюдены сроки по регистрации дома.
«Сделать технические планы на 500 помещений, не допустив ни одной ошибки, это достаточно сложно. При выборе подрядчика для осуществления кадастровых работ обратите внимание на его квалификацию. А также предусматривайте договором порядок действий кадастрового инженера и определенные санкции», — порекомендовал застройщикам Валерий Малинин.
Кадастровая палата по Ленобласти находится в постоянном взаимодействии с СРО профессионального сообщества, кадастровыми инженерами и застройщиками. Проводятся семинары, рабочие встречи, на которых девелоперы или их представители могут обратиться к специалистам Палаты на предварительном этапе — и подготовить документацию максимально корректно.
По словам заместителя директора Филиала, за пять месяцев текущего года был только один случай, когда при постановке на учет здания и 1300 его квартир и помещений общего пользования, в документах не было допущено ни одной ошибки.
Готовить технический план можно только после ввода здания в эксплуатацию, иначе дом является объектом незавершенного строительства, помещения в котором ставить на кадастровый учет неправомочно.
Кроме того, Валерий Малинин порекомендовал кадастровым инженерам при подготовке технической документации производить фактические замеры сдаваемого объекта.
«Зачастую кадастровый инженер берет все характеристики для технического плана из проектной документации, то есть осуществляет все кадастровые работы не выходя из своего кабинета. На мой взгляд, это не верно. Например, при таком подходе разница в площади жилых помещений, то есть квартир, составляет 1,5-2 квадратных метра. При условии что в регионе средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 55 тысяч рублей, дельта для каждой квартиры может составлять 110 тысяч рублей», — обратил внимание участников семинара специалист.
Статистика
За истекшие пять месяцев 2014 года Кадастровой палатой по Ленобласти было поставлено на кадастровый учет более 30 МКД, в которых насчитывалось порядка семи тысяч квартир.
«На мой взгляд, это немного. Так, на официальном сайте Росреестра опубликован отчет по итогам I квартала 2014 года, в котором сообщается, что всего по Российской Федерации зарегистрировано 172 тысяч договоров участия в долевом строительстве, что на 53% больше, чем в I квартале 2013 года. При этом кадастровый учет объектов капитального строительства увеличился всего на 16 %. То есть дома еще в стадии строительства, в эксплуатацию не введены. Очевидно, что мы как орган кадастрового учета должны готовиться к росту заявлений по постановке на учет домов в ближайшее время», — сделал прогноз заместитель директора региональной Палаты.
Способы подачи
Пакет документов для постановки на кадастровый учет многоквартирного дома можно подать в одном из четырех областных МФЦ (Всеволожский, Приозерский, Волосовский, Тосненский районы) или в любом территориальном отделе Кадастровой палаты по Ленобласти. А также с помощью порталов госуслуг или Росреестра.
«Стоит отметить, что документы большого объема, поданные через порталы, по техническим причинам поступают в орган кадастрового учета некорректно. Рекомендую рассматривать данный способ, если объектов менее 150-ти. Наиболее эффективный способ — это в центральном аппарате, на Чапаева, 15», — посоветовал Валерий Малинин.
Цели
Докладчик также отметил, что сроки по осуществлению кадастрового учета в Ленинградской области сейчас не нарушаются.
«С 1 июня у нас просрочек нет. Обращаю на это внимание. Не нужно платить какие-то дополнительные деньги посредникам, которые обещают ускорить процесс постановки объекта на учет. Это не имеет ничего общего с действительностью. В настоящее время постановка осуществляется в течение 18 календарных дней», — подчеркнул специалист.
Филиалом поставлена задача сократить срок кадастрового учета к концу 2014 года до 15 календарных дней, к 2018 году — до 5 дней. При этом 90 % приема заявлений будет передано в МФЦ.
