Предварительный договор купли-продажи: когда можно рискнуть?

Большинство современных сделок по покупке первичного жилья совершаются посредством заключения договора долевого участия. На сегодняшний день этот способ является самым надежным и удобным. Однако до сих пор крепки позиции и предварительного договора купли-продажи (ПДКП). При всем несовершенстве этого способа многие застройщики все еще реализуют жилье именно по ПДКП, а многие покупатели соглашаются на его использование, хотя именно он открывает большую свободу для такой мошеннической схемы как двойные продажи. Но насколько велики риски? Есть ли возможность их устранения? Об этом рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

В целом ПДКП можно разделить на три временные группы. В первую группу можно включить договоры, заключаемые, когда застройщик еще не получил разрешение на строительство и не может начать реализацию жилья по ФЗ-214. В этом случае у него есть два варианта: дождаться получения разрешения и начать реализацию жилья по ДДУ или же сразу начать продажу по ПДКП. По словам руководителя отдела реализации ГК «МИЦ» Александра Энгеля, такая схема является весьма распространённой: реализация жилья начинается по ПДКП, а после получения разрешения договор переоформляется на ДДУ. Однако единственной гарантией при такой схеме является надежность застройщика, так что особое внимание стоит уделить его репутации или же просто дождаться получения разрешения. К слову, предметом ПДКП является не квартира, как многие ошибочно полагают. Он лишь подтверждает намерение сторон в будущем совершить сделку.

Во вторую временную группу входят договоры, заключенные уже после получения застройщиком разрешения на строительство. По сути, такой способ является незаконным, поэтому от него лучше вовсе отказаться. На данном этапе строительства законной является лишь продажа по ДДУ, ЖСК и ЖНК.

Наиболее безопасным и надежным является третий вариант ПДКП. Он заключается в тот момент, когда дом уже достроен и введен в эксплуатацию, но права собственности на квартиры в нем еще не оформлены. В этот момент застройщик уже не имеет права реализовывать квартиры по ДДУ и не может начать продавать их по стандартной схеме. После же оформления права собственности девелопер должен переоформить ПДКП на основные договоры купли-продажи, которые и станут главным правоустанавливающим документом.

При подписании ПДКП нужно особое внимание обратить на текст договора. В нем обязательно должны быть указаны все характеристики жилья, его стоимость с отдельным пунктом, что она является окончательной и не подлежит изменению, а также срок, по истечении которого застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи.