Покупка жилья по доверенности: можно, если осторожно?

Несомненно, покупать квартиру лучше всего у продавца, который может лично присутствовать на сделке. Продажа квартиры по доверенности всегда вызывает опасения, риэлторы нередко отговаривают своих клиентов от совершения таких сделок. Но иногда предложение бывает настолько привлекательным, что покупатель поневоле задумывается – а может быть, есть способ устранить риски?

Доверенность на заключение сделок с недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но многие специалисты рынка недвижимости признают, что этот фильтр, увы, не работает. Во-первых, не исключён сговор нотариусов с мошенниками, в результате чего доверенность будет заверена по всей форме, но совершенно без ведома настоящего владельца квартиры. Впрочем, намного более распространённой является ситуация, когда нотариус оформляет доверенность, даже не подозревая о намерениях мошенников, которые пришли к нему с поддельными паспортами. В ряде случаев доверенности вообще не проходят нотариальное заверение – бывает и такое.

Как же распознать поддельную доверенность? Прежде всего, её надо внимательно прочитать. Нотариусы обычно очень чётко прописывают в доверенности, какими полномочиями наделяется доверенное лицо, употребляют устойчивые юридические выражения и термины. Доверенность, написанная «своими словами», с ошибками или явственными противоречиями, сразу должна вызвать подозрение.

Должна насторожить и доверенность, наделяющая своего обладателя слишком широким кругом полномочий. Конечно, генеральные доверенности не являются чем-то незаконным, однако надо понимать, что сегодня мало какой собственник жилья готов полностью доверить судьбу своего имущества третьему лицу. Даже в случае, когда доверитель и доверенное лицо являются близкими родственниками, это не должно остаться без внимания.

Чтобы проверить подлинность доверенности, необходимо лично пообщаться со всеми сторонами, участвовавшими в её оформлении. Нередко мошенникам удаётся получить полностью легальную доверенность (т.е. по настоящему паспорту и у добросовестного нотариуса), но – путём обмана или принуждения собственника квартиры. Поэтому стоит лично встретиться с хозяином жилья, узнать у него причину продажи жилья и мотивы выдачи доверенности. Затем обратиться к нотариусу, который заверял документ, и попросить его подтвердить этот факт.

«Люди, продающие квартиры по доверенности, часто предлагают купить их объект с хорошей скидкой – якобы в качестве компенсации за некоторые изъяны в документах, – говорят в компании «МИЦ-Недвижимость». – Иногда эта скидка может быть так существенна, что покупатель буквально лишается воли – например, 30 или 40%. Задача хорошего риэлтора в такой ситуации – доходчиво обрисовать своему клиенту всю картину последствий и по возможности удержать его от такой покупки».

Впрочем, все вышесказанное не обозначает, что доверенность однозначно дискредитирует любую сделку. Существует целый ряд ситуаций, когда доверенность является единственным способом продать жильё, а продажа как раз жизненно необходима: например, когда собственник тяжело болеет и неотлучно находится на лечении в больнице. Если первичное ознакомление с ситуацией продавца не вызовет у риэлтора подозрений, он может провести всестороннее изучение ситуации, проверив и собственника, и доверенное лицо, и орган, который заверял доверенность (нотариат или руководство учреждения, где в данный момент находится собственник). Покупателю в свою очередь следует обратиться к опытному риэлтору, в крупное агентство недвижимости, и, если уж сотрудничество начато, прислушиваться к его советам.