Рента: сложности переоформления и продажи

О договоре ренты со всеми его плюсами и выгодой слышали очень многие. Суть взаимоотношений при нем заключается в том, что получатель ренты отдает свое имущество плательщику, а тот обязуется выплачивать ему определенное содержание, сроки и размеры которого оговариваются индивидуально.

По словам специалистов ГК «МИЦ», данный договор предполагает, что плательщик получает недвижимость в собственность, но с обременением, которое будет сохраняться либо на определенное время, либо до момента кончины изначального владельца. Обременение подразумевает, что распоряжаться квартирой новый собственник может лишь с согласия получателя ренты. Также последний имеет право на проживание в ней.

Казалось бы, все просто, понятно и удобно. Однако и здесь могут возникнуть неожиданные нюансы, например, когда договор ренты заключается в рамках одной семьи, а квартиру срочно необходимо продать, например, для улучшения жилищных условий всех родственников. Как поступить в таком случае? Как рентополучателю сохранить свои права?

Ответ, по сути, дает Гражданский кодекс РФ в статье 414 «Прекращение обязательства новацией». Согласно её тексту, обязательство может быть прекращено путем соглашения сторон о замене обязательств другими между теми же лицами. При этом может быть выбран иной предмет или способ исполнения обязательств (новация). То есть, при изменении обстоятельств можно заменить уже указанное в договоре ренты жилье другим при согласии сторон. Однако, по словам специалистов, такой способ решения является редкостью, и большинство участников рынка о нем не знают. К тому же, при продаже конкретного жилья большинство покупателей отпугнет факт юридических трудностей, связанных с передачей жилья сначала между родственниками и лишь потом между сторонами договора.

Еще один способ, которым можно воспользоваться, – это выкуп ренты, предусмотренный статьей 594 ГК РФ. Определяется цена выкупа ренты, которая не должна составлять менее двукратного размера МРОТ по региону в расчете на 12 месяцев. Владельцем же квартиры остается фактически остается рентоплательщик. Это избавит от проблем с её продажей. Можно и просто найти покупателя, согласного за хорошую скидку выкупить квартиру вместе с рентой и выплачивать её вместо предыдущего плательщика. При этом последний будет нести субсидиарную ответственность по обязательствам.

Еще один простой вариант – расторгнуть договор ренты. В этом случае все права собственности вернутся в изначальное положение. Договор, согласно действующему законодательству, может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон при помощи нотариуса. Также будет иметь переход права собственности, как следствие, понадобится его государственная регистрация. Однако такой результат не слишком безопасен для рентополучателя, ведь тогда все будет происходить «на честном слове», так что с этим вариантом следует быть аккуратнее.