Как продать квартиру обремененную ипотекой?

В последние годы существенно увеличилось количество сделок, связанных с приобретением жилых помещений с использованием кредитных средств. По этой причине, ипотека стала «верной спутницей» большого числа собственников жилых помещений. В данном случае, квартира выступает в качестве гарантии исполнения кредитного обязательства.

Однако, в жизни каждого человека могут возникнуть такие обстоятельства, при которых возникает необходимость отчуждения жилого помещения находящегося в собственности, но обремененного ипотекой в пользу какой-либо кредитной организации или лица, предоставившего рассрочку по выплате стоимости квартиры по соответствующему договору о ее приобретении. В данном случае возникает вопрос: возможно ли заключение гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости, обремененным ипотекой?

Согласно статьи 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Также следует учитывать тот факт, что в качестве дополнительного способа обеспечения исполнения кредитного обязательства, возникновение ипотеки может сопровождаться удостоверением закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой (ст. 13 Закона об ипотеке).

В данном случае, отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Таким образом, отчуждение жилого помещения, обремененного ипотекой, допускается с согласия залогодержателя, а также с соблюдением всех норм и требований, установленных действующим законодательством, а также условиями договора, на основании которого возникла ипотека.