Как сообщают аналитики Tweed, по состоянию на конец II квартала 2014 г. на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московской области экспонировалось примерно 1185 домовладений в 33 организованных поселках. Большинство проектов расположено вдоль Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.
Средняя цена предложения в домовладении (земельный участок с обязательным подрядом на строительство коттеджа) на первичном рынке элитного загородного жилья в I полугодии 2014 г. составила 4391. Средняя площадь дома – 513 м2, средний бюджет покупки – $1 944 990. Подавляющее большинство клиентов проявляли интерес к объектам в бюджете $1-3 млн. Число сделок оставалось на стабильном уровне по сравнению с 2013 г. при почти полном отсутствии на рынке новых качественных проектов.
Общее снижение средней цены в I полугодии по сравнению с концом 2013 г. составляет примерно 0,4%. В некоторых проектах скидки по различным причинам достигали 20-25%. В таких поселках сделок в среднем было на одну-две в месяц больше, чем у конкурентов.
Ключевые события:
• Среди заметных тенденций можно выделить переориентацию многих девелоперов с высокобюджетного строительства на более массовый сегмент, который, по их оценкам, дает гарантированную рентабельность при высоком спросе. По сути, происходит сужение элитного класса с ужесточением присущих именно ему характеристик.
• Рынок элитного жилья начинает «отодвигаться» от ближайшего Подмосковья в сторону периферии и даже в сопредельные области. Пример – новый проект «Завидово Honka» на расстоянии 97 км по Ленинградскому шоссе.
По Новорижскому направлению активные продажи идут в проектах Agalarov Estate, «Шато Соверен», «Монолит», «Павлово», «Рубин Эстейт», конгломерате поселков Villagio Estate и пр. Единичные проекты представлены по направлениям: Минское («Стольное», «Трувиль», «Довиль»), Калужское («Випушки», «Праймвиль»), Дмитровское («Пестово», «Целеево»). По остальным шоссе объекты элитного класса представлены слабо.
Некоторые проекты поселков элитного класса, вышедшие в I полугодии 2014 г.:
- «Ренессанс Парк» (19 км по Новорижскому шоссе, 312 особняков, девелопер Villagio Estate, срок строительства до 2017 г.). Площади домов – 350-3000 кв. м, участки 20 соток – 3 га. Стоимость домовладений – от 50 млн руб. (особняк 400 кв. м/20 соток). Предлагаются также участки без подряда по цене от 34 млн руб.;
- «Завидово Honka» (97 км по Ленинградскому шоссе, проект расположен в Тверской области и формально не попадает в мониторинг по Московской области, 45 участков 20 соток с подрядом/без подряда, девелопер Honka). Стоимость домов площадью 205,7-326,5 кв. м без внутренней отделки – 10,33-16,59 млн руб. Предлагаются также участки без подряда по цене 7,23 – 12,74 млн руб.
Спрос на первичном рынке загородной элитной недвижимости
За период с декабря 2013 г. по май 2014 г. спрос держался на стабильно высоком уровне по сравнению с показателями предыдущих периодов. Среди поселков, где продажи идут хорошими темпами (три-пять сделок в месяц), – «Миллениум Парк» (реализовано более 50%) и «Раздоры-2». В основной массе проектов происходила одна-две сделки в месяц.
Клиенты все чаще отдают предпочтение объектам точечной застройки в уже готовых и сданных поселках (в целом уровень строительной готовности проектов по рынку превышает 85%). Этот тип недвижимости выгоден для покупателей, поскольку связан с меньшими рисками.
В Tweed отмечают, что большой интерес покупателей вызывали объекты, имеющие выезд на скоростную платную дорогу в объезд г. Одинцово. Это утверждение в равной степени относится как к проектам на Рублево-Успенском, так и на Минском шоссе. Также повысился покупательский спрос на готовые дома с отделкой под ключ. На рынке наблюдается ограниченность подобных предложений.
Экспертное мнение о перспективах и тенденциях развития рынка
В Tweed считают, что при условии сохранения относительно стабильной макроэкономической и внешнеполитической ситуации в России есть основания полагать, что во втором полугодии 2014 г. на первичном рынке загородной элитной недвижимости Московской области ценовые показатели останутся на прежнем уровне либо могут вырасти до 15% по определенным направлениям. Это будет связано в первую очередь с ограниченностью текущего предложения на Рублево-Успенском шоссе. И, кстати, подтверждается ростом цен в некоторых проектах – например, «Раздоры-2».
Коррекцию цен в сторону понижения можно ожидать в объектах на удалении 20-30 км по Новорижскому шоссе из-за значительного объема доступного предложения (затоваренность рынка). Что касается ближнего участка Новой Риги (до 15 км) – то цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне, поскольку данное направление остается востребованным и предложение на нем ограничено.
Аналитики Tweed прогнозируют стабильность спроса на протяжении минимум третьего квартала 2014 г. без сезонных колебаний. Первичный рынок элитной недвижимости продолжит пополняться новыми проектами – но не чаще один-два раза в квартал или еще реже.
