Об этом мало кто говорит, но при покупке земельного участка необходимо проверить не только правоустанавливающие документы на землю, но запросить у продавца градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Почему это важно?
Согласно Градостроительному кодексу РФ все земли подлежат градостроительному зонированию, для чего в каждом населенном пункте разрабатываются Правила землепользования и застройки. В городе Ярославле данные правила были утверждены Решением муниципалитета города Ярославля 09.09.2009 № 201. Указанные правила содержат, в том числе карту градостроительного зонирования, в соответствии с которой все земли города разделены на определенные зоны: рекреационные, общественно-деловые, жилой застройки и т.д. Для каждой зоны существует свой градостроительный регламент, которым определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Любое строительство на земельном участке должно осуществляться в строгом соответствии с градостроительным регламентом, при этом вид разрешенного использования, указанный в свидетельстве о праве собственности на землю, не столь важен. Во что это выливается на практике?
Вы приобретаете земельный участок с жилым домом, в свидетельстве указано, что земельный участок предоставлен для эксплуатации жилого дома, казалось бы, по документам все хорошо. Затем вы решаете старый дом снести о возвести новый, обращаетесь за получением разрешения на строительство, и тут вдруг оказывается, что ваш земельный участок находится в зоне Ж2, в которой строительство индивидуального жилого дома является условно-разрешенным видом использования. Соответственно, чтобы законно построить на своем земельном участке жилой дом вам придется получить разрешение на условно разрешенный вид использования (пройдя при этом процедуру публичных слушаний)… Согласитесь, потратить 3-6 месяцев на получение разрешения на строительство – не самый приятный сюрприз.
Но ситуация может оказаться еще хуже, когда ваш участок оказывается, например, в санитарной зоне (например недалеко от кладбища), где любое строительство вообще запрещено, либо в рекреационной зоне, где возможно строительство только соответствующих объектов. В этом случае вы сможете использовать участок и все, что на нем построено без ограничения срока, но вот получить разрешение на новое строительство или реконструкцию имеющегося объекта, вы уже не сможете.
Поэтому, при приобретении земельных участков, будьте бдительны, запрашивайте с продавца градостроительный план земельного участка! Также вы можете проверить в какой зоне находится интересующий вас земельный участок на карте градостроительного зонирования г. Ярославля на сайте мэрии г. Ярославля (см. ссылку), а градостроительный регламент для вашей зоны посмотреть в Правилах землепользования и застройки города Ярославля.
За более подробной консультацией вы всегда можете обратиться к юристам Консалтинговой группы «Метро» по телефону.
Богданова Анна, юрист Консалтинговой группы «Метро».
