Сергей Касаткин, коммерческий директор компании «Миэль-Загородная недвижимость»

Перспективы развития загородной недвижимости.

Каковы основные тенденции развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2014г?

Основной интерес девелоперов в ближайшие 3 года будет сконцентрирован в сегменте малоэтажного многоквартирного строительства. В этом сегменте будет наблюдаться рост количества проектов, особенно в радиусе до 30 км от МКАД. В случае дальнейшего развития господдержки малоэтажного строительства значительная часть объектов в таких проектах будет реализована по программам для военнослужащих и молодых семей, а также в рамках программ расселения ветхого жилого фонда.

Во-вторых - вытеснение формата коттеджей из ближнего радиуса Подмосковья (за исключением элитных направлений) за счет строительства малоэтажного многоквартирного жилья и масштабной застройки в сегменте многоэтажных новостроек.

Что является причиной такого динамичного роста рынка загородной недвижимости столичного региона?

Динамичный рост наблюдается только в сегменте многоквартирного строительства, объясняется притоком населения в Московский регион и возможностью поменять жилье в Москве на более комфортное в Подмосковье с выгодой или по другой причине.

Как влияет развитие средств коммуникации (например строительство дорог) на спрос и динамику цен на загородную недвижимость?

Транспортные инициативы властей и в частности строительство новых дорог оказывают большое положительное влияние в первую очередь на многоквартирную застройку. Спрос на загородный сегмент в удалении до 20 км от МКАД если не снижается, то не испытывает роста – это точно.

Улучшение дорожной ситуации может оказать кардинальное влияние на сегмент загородной недвижимости, расположенной в зоне 30-60 км от МКАД. С одной стороны, это уже далеко с точки зрения покупки дома для постоянного проживания. С другой стороны, еще дорого для приобретения дачи. Строительство скоростных магистралей могло бы значительно увеличить спрос и повысить привлекательность недвижимости в данной зоне.

Какие факторы инфраструктуры являются определяющими при формировании спроса на загородную недвижимость?

Все зависит от уровня поселка. В экономклассе основным критерием выбора для покупателей является ценовой фактор.

Хорошая инфраструктура особенно важна для семей с детьми. Если в школу жители готовы детей возить, то детское дошкольное учреждение предпочитают иметь в самом поселке. Среди обязательных объектов – наличие магазина и аптеки.

Большое значение для покупателей имеет близость станций ж/д транспорта. На это обращают внимание представители всех классов. Для одних это основной способ добраться до места самому, для других – вариант доехать обслуживающему персоналу.

Кто является лидером строительства элитной загородной недвижимости в московской области и как это влияет на рынок?

Не могу ответить по лидерам рынка элитной застройки, поскольку новых проектов в этом сегменте практически нет. Что касается бизнес-класса, то сейчас идет реализация объектов, строительство которых было начато 5-6 лет назад или новых очередей в тех же поселках.

А теперь вопрос, который может заинтересовать владельцев загородной недвижимости: как можно увеличить рыночную стоимость имеющейся в наличии недвижимости, за счет каких ресурсов?

Главный критерий востребованности объекта – это его соответствие существующему спросу. Объекты, действительно соответствующие по своим потребительским качествам рынку, всегда находят покупателя.

Главным направлением для увеличения цены и спроса я бы назвал максимальную готовность объекта для проживания.

Естественно, ситуацию по каждому объекту необходимо рассматривать индивидуально. Профессиональный риэлтор, специализирующийся на загородном рынке, при определении цены учитывает много параметров, которые могут оказать влияние на стоимость.

Наряду с оценкой местоположения обязательно анализируется конкурентная среда, а именно наличие схожих объектов в изучаемой зоне, предлагаемых в более привлекательном ценовом диапазоне. При определении окончательной цены важно также учесть все «минусы» дома, которые могут отпугивать потенциальных покупателей.

Обрисуйте, пожалуйста, портрет покупателя загородного жилья

В сегменте загородной недвижимости портрет покупателя имеет свои особенности в зависимости от типа объекта (коттедж, таунхаус, участок без подряда).

Например, участки без подряда приобретают в основном с целью строительства дома для сезонного проживания.

Таунхаусы, наоборот, покупают для постоянного проживания, поэтому главный фактор, который интересует покупателей – транспортная доступность. Также для покупателя важно наличие инфраструктурных объектов: как правило, первоочередное внимание уделяют магазину, детскому саду поблизости. Внешний вид, архитектурные особенности не относятся к главнейшим факторам, влияющим на выбор.

Приобретение коттеджа – это в 60% случаев постоянное проживание, а в 30% - сезонное.

Сейчас очень часто для загородного проживания люди выбирают квартиру в многоквартирном малоэтажном комплексе. Часто это выбор людей, которые либо не готовы жить в отдельном доме, заниматься всем хозяйственным обеспечением, либо это вопрос ограниченного бюджета. Но в любом случае квартира в таком комплексе – это свежий воздух и гораздо лучшая, чем в Москве, экология. Стоимость такого варианта будет гораздо более доступной, чем коттеджа. При одном и том же бюджете покупатель может себе позволить квартиру в Москве экономкласса и гораздо более высокую по уровню в малоэтажном загородном комплексе.

Более половины объектов загородной недвижимости приобретают москвичи, при этом среди покупателей коттеджей доля жителей Москвы максимальна.

Как можно оценить демографический состав покупателей?

(Многодетные семьи, одиночки, пожилые пары)

За город часто уезжают с рождением ребенка. Например, за 6 млн. руб. в Москве можно купить только однокомнатную квартиру, и то не любую. За городом можно за эти деньги найти таунхаус, в котором с удобствами разместится даже не самая маленькая семья.

Типичные покупатели бюджетного загородного жилья – семьи с одним или двумя детьми, а также молодые семьи.

Если говорить об элитном сегменте, то покупателями обычно являются люди в возрасте от 30 до 65 лет, чаще всего семейные и имеющие детей. В большинстве случаев кто-то из членов семьи является владельцем или акционером крупного бизнеса. Элитную недвижимость покупают также чиновники и топ-менеджеры госкорпораций.

Среди последних трендов – увеличение в структуре спроса доли клиентов из регионов, а также представителей ближнего зарубежья, сделки с которыми проходят в очень высоком бюджете.

Компания «Миэль-Загородная недвижимость» вышла на рынок в 1997 году. В 2005 году компания «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» преобразована в одну из самостоятельных бизнес-единиц Холдинга «МИЭЛЬ». «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» специализируется на продаже коттеджей, домов и земельных участков по всем подмосковным направлениям, осуществляет полный комплекс услуг и мероприятий по продвижению загородных новостроек и объектов регулярного рынка. Компания оказывает услуги как физическим, так и юридическим лицам, покупателям и продавцам, застройщикам и инвесторам – всем тем, кому необходима квалифицированная помощь по вопросам операций с загородной недвижимостью. В риэлтерском портфеле компании находится более 100 поселков. В 2000 году Компания первой вышла на рынок Подмосковья с проектами строительства таунхаусов. Деятельность компании «Миэль-Загородная недвижимость» отмечена многочисленными профессиональными премиями и наградами.

«Миэль» — одна из самых крупных и опытных сетевых компаний российского рынка недвижимости. Основанная в 1990 году, сегодня «Миэль» объединяет более 100 собственных и франчайзинговых офисов на территории РФ.

Группа компаний «Миэль» оказывает полный комплекс риэлторских услуг: покупка и продажа квартир на первичном и вторичном (регулярном) рынке, продажа загородной недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, аренда городской, загородной и коммерческой недвижимости, операции с элитным жильем и с недвижимостью за рубежом. Также в рамках группы развивается инвестиционно-девелоперское направление деятельности.

Общий портфель проектов «Миэль» составляет около 2 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, в которых группа компаний принимала активное участие, — ЖК «Гранд Паркъ», «Приват-Сквер», «Академический», «Фьюжн Парк», микрорайоны «Волжский», «Юбилейный», «Красная горка» и другие.

Профессионализм «Миэль» неоднократно подтвержден авторитетными рейтингами. «МИЭЛЬ» — единственная российская компания, вошедшая в ТОП-5 международного рейтинга самых эффективных компаний на рынке недвижимости по данным РБК (июнь 2012 года).