Курский Росреестр: можно ли отменить уже подписанный договор купли-продажи?

Нет такого юридического понятия, как отмена договора. Договор либо расторгается, либо признается недействительным. И то, и другое означает прекращение договора.

Один из вариантов расторжения договора купли-продажи – по обоюдному согласию сторон.

Если обоюдного согласия нет, то расторжение договора купли-продажи возможно в следующих случаях:

1. Существенное нарушение условий договора одной из сторон.

Например, если покупатель не рассчитался с продавцом за купленную квартиру в договорные сроки. Т.е. договор подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру. Данное не исполнение обязательств со стороны покупателя является безусловным основанием к расторжению договора купли-продажи.

Еще одним основанием для расторжения может служить неисполнение обязательств со стороны продавца сняться с регистрационного учета и выселиться из жилого помещения, если такие обязанности были предусмотрены условиями договора.

2. Договор подлежит расторжению при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Например, при появлении новых неучтенных обстоятельств, которые существенно ограничили право пользования покупателем квартиры. Например, через некоторое время появилось лицо, ранее осужденное, освободившееся из мест заключения и претендующее на право пользования и проживания в данной квартире. Причем на законном основании, так как до приговора лицо здесь было зарегистрировано. На момент сделки покупатель не знал о правах третьего лица, а продавец намеренно утаил это существенное ограничение своих прав. Вновь возникшие обстоятельства являются основанием для расторжения договора.

Договор купли-продажи может быть признан не имеющим юридическую силу (недействительным) в следующих случаях:

1. Отсутствие воли стороны на совершение сделки.

Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию её недействительной при обращении в суд.

2. Сделка совершена гражданином, признанным ограниченно недееспособным. Если после завершения сделки и произведенных взаиморасчетов в суд предъявить документы, подтверждающие недееспособность продавца, то суд однозначно признает договор купли-продажи недействительным.

3. Другим очень похожим основанием является частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ и т.п.

4. Квартира продана, документы находятся в Росреестре в процессе регистрации перехода права собственности, но один из участников сделки скончался. Договор автоматически утрачивает силу, становится недействительным, как и все последующие сделки. То же самое имеет место в случае смерти собственника, если договор подписан по доверенности.

Кроме того, договор купли-продажи будет признан недействительным, если доверенность на продажу недвижимого имущества будет отменена на момент подписания договора купли-продажи.

С юридическими лицами часто договоры признают недействительными, если неправильно оформлены учредительные документы. Чаще всего это связано с подписями неуполномоченных лиц.

Отдельно следует рассмотреть такие основания для признания договора недействительным, как обман или заблуждение одной из сторон.

Безусловно, и то и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и с добросовестными приобретателями, которые останутся без недвижимости и без денег.