Покупатели боятся больших квартир

23 июля при поддержке инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet состоялись первые Девелоперские дискуссии Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Топ-менеджеры крупных девелоперских и риэлторских компаний обсудили историю возникновения и причины появления мелкой нарезки квартир в жилых проектах, перспективы развития строительства в этом направлении, нагрузку на инфраструктуру и качество жизни в проектах с преобладанием малогабаритных квартир.

В начале дискуссии модератор мероприятия – Марта Савенко, координатор Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости, корреспондент ИД «Коммерсантъ» предложила всем экспертам разобраться в том, что же является главной причиной появления тенденции по мелкой нарезке квартир в жилых комплексах. Эксперты сошлись во мнении, что основной причиной изменения квартирографии в сторону уменьшения площадей квартир стало снижение покупательской способности после экономического кризиса 2008 года.

«У людей пропала уверенность в завтрашнем дне, позволяющая покупать квартиры “на вырост”. Несмотря на то, что появился такой финансовый инструмент как ипотека, люди перестали покупать квартиры с “лишней” комнатой, “на вырост”. Покупатели, наоборот, стараются “ужать” площадь квартир, чтобы долговые нагрузки были меньше. Все это делается с целью уменьшения бюджета покупки», – отметил Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

«Доминирует все-таки покупатель, он понимает, что может себе позволить и делает запрос на небольшой метраж, а девелопер отвечает тем, что формирует такое предложение», – сообщила Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS.

«Сейчас же платежеспособность спроса такова, что бюджет покупки для трехкомнатной квартиры площадью от 100 квадратных метров просто является неподъемным для большинства покупателей», – заявил Виталий Лебедев, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Однако за счет меньшей нарезки застройщики не только активизируют спрос, но и повышают прибыльность проекта.

«Чем меньше площадь квартиры, тем проще ее продать и тем дороже стоит один квадратный метр. В проектах с очень мелкой нарезкой цена квадратного метра получается больше, чем у конкурентов», – подчеркнула Екатерина Тейн, директор Департамента розничных продаж Группы ПСН

В качестве еще одного фактора, способствующего укреплению на рынке тенденции по мелкой нарезке, стало желание девелоперов расширить пул потенциальных потребителей.

«В 2009 году застройщики “прощупали” такую потребительскую нишу как “регионалы”, которые давно осели в Москве, но у которых нет собственного жилья. И вот эти цены – два или три миллиона за квартиру могли скопиться у таких людей, которые хотели бы приобрести жилье, но из-за высоких цен не имели такую возможность. Поэтому первые проекты с маленькой нарезкой ими просто “сметались”», – говорил Армен Маркосян, заместитель генерального директора по инвестициям «БЕСТ-Новострой».

«Населения, имеющего условно говоря, бюджет покупки в районе двух миллионов рублей на порядок больше населения, располагающего бюджетом в размере четырех миллионов рублей. Поэтому застройщики пытаются также “захватить” покупателей “средний минус” и предоставить им жилье», – рассказал Александр Пыпин, партнер Provereno.ru.

Однако перед застройщиками при создании проектов с малогабаритными квартирами встает вопрос о возрастающей нагрузке на социальную инфраструктуру.

«Понятно, что для определенного сегмента такие квартиры – это очень востребованный продукт, но с другой стороны, возникает тенденция по строительству домов только с однокомнатными квартирами. И в регионах встречаются такие проекты с квартирами по 20-25 кв.м, которые раскупаются как пирожки. Однако в итоге мы получаем совершенно некомфортные условия проживания в проектах, где не проработаны вопросы социальной инфраструктуры. Максимизация прибыли – это отлично, но что делать с социальной инфраструктурой – это большой вопрос», – подчеркнул Довран Гарагозов, Директор Управления по Государственно-Частному Партнерству ГК «КОРТРОС».

«Эта проблематика прошлых периодов, когда девелоперы избегали строительства социальной инфраструктуры. В текущих проектах нормативы выполняются, и таких трудностей нет. Плюс проблема с детскими садами локационная, а вот у апартаментов она встречается повсеместно. Если это апартаменты гостиничного типа, то их нагрузка перекладывается на существующую инфраструктуру», – заметила Ольга Гусева, коммерческий директор «МИГ-Недвижимость».

«MR Group – это один из крупнейших в Москве застройщиков апартаментов и по количеству проектов, и по объему квадратных метров. Во всех наших комплексах запланированы детские учреждения. Мы делаем встроено-пристроенные помещения, и отводим площади и под детский сад, и под детские развивающие учреждения, организуем детские и спортивные площадки. В наших комплексах можно занимать детей вплоть до старшего школьного возраста», – рассказал Дмитрий Цветков, директор по продажам апартаментов компании MR Group.

«Застройщик сознательно идет к наличию в проекте определенной инфраструктуры, и не только потому, что его обязывают власти, здесь интересы их совпадают. Застройщик хочет вывести на рынок качественный продукт, который у него будут покупать. Что касается правового механизма передачи прав на помещения конечному оператору, например, образовательному учреждению, то это может быть и аренда, и купля-продажа. Многое зависит от правоустанавливающей документации», – прокомментировал Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат» (ГК «Интеко»).

Однако проблема инфраструктуры далеко не единственная трудность, с которой могут столкнуться девелоперы при мелкой нарезке, – это, в первую очередь, постепенное «распрямление» спроса и рост числа покупателей, заинтересованных в покупке более просторных квартир.

«Сейчас девелоперы перестраховываясь, берут на вооружение высокий процент “однушек”, хотя семьи нуждаются в “трешках”. Например, в “Бутово Парк 2” первыми вымывались хорошие “трешки”, потому что на них был “семейный” спрос. Мы не имеем статистики и четкой аналитики о социокультурном факторе. В какой-то момент человек может купить такую маленькую квартиру, в какой-то момент он может думать, что ему это нужно, но через год он захочет эту квартиру продать. Что будет с проектами, где только “однушки”, с проектами типа общежитий, которые в массовом порядке выводятся на рынок? Наверное, все в итоге придет в равновесие, но это слабое место девелопмента», – отметил Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

«Рынок выравнивается, потому что все равно будут большие семьи, они не смогут жить в студиях по 15 кв.м и спать на четырёхъярусных кроватях. Каждый из нас может сам рассчитать, какая ему нужна квартира для себя, своих детей, родителей. Мы же понимаем, что спальня 5 кв.м – это бред, как и туалет полметра. Кто-то сейчас снимет спрос со своими проектами в 15 тысяч квадратных метров одних “однушек”, но дальше у него “встанут” продажи», – заявил Павел Лепиш, генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость».

«С конца 2010 года, когда появились первые сигналы к улучшению макроэкономического состояния, начался обратный процесс перехода из экономкласса в средний класс. Тогда новые проекты снова стали пересматривать с целью увеличения площади квартир», – прокомментировал Владислав Луцков.

Качество квартир маленьких площадей и жилой среды, предлагаемой в таких проектах, также немаловажный вопрос для современного девелопмента.

«Основной вопрос все-таки должен касаться не конкуренции нарезок, конкурировать должна разная жилая среда. Очевидно, что если вы даже продаете за миллион квартиру площадью 28 кв.м в проекте без социальной инфраструктуры, в некомфортной среде, то вы получаете, так называемое “гетто”», – заключил Довран Гарагозов.

«Основной тренд, который мы наблюдаем и стараемся учитывать в наших проектах, – повышение функциональности квартир, причем и для экономкласса, и для элитного сегмента. Покупатель не хочет переплачивать за лишние метры, которые он не использует. Поэтому, правильно уже на этапе проектирования дома продумывать предварительную расстановку мебели и оборудования в квартире. Это особенно актуально для маленьких площадей в сегменте эконом. Именно так рождается оптимальная площадь, когда эффективно используется каждый квадратный сантиметр», – рассказал Алексей Болдин.

«Сразу хочу сказать, что жить в очень маленькой квартире просто неприятно. В среднесрочной перспективе еще можно рассмотреть такой вариант, но в долгосрочной жить в такой квартире люди не могут и не хотят. Подобные форматы стимулируют их менять жилье на более просторное. Покупателю быстро перестает нравиться компактное жилое пространство, а реализовать все его пожеланию по дизайну невозможно. На готовое решение такому покупателю согласиться гораздо проще, поэтому лучший вариант здесь – квартиры с отделкой», – подчеркнула Маргарита Таратынова, руководитель отдела развития архитектурного бюро «Победа дизайна».

В конце дискуссии эксперты сошлись во мнении, что малогабаритные квартиры нужны, но в определённой локации, поскольку они позволяют уменьшить плотность заселенности и повышают мобильность населения.

«Конечно, хорошо, когда строят в университетском районе комплекс с квартирами по 18 кв.м – их с удовольствием раскупают родители студентов. Непонятно, когда такие проекты появляются в удаленных районах с плохой транспортной доступностью, где ничего нет кроме лесочка и одной дороги, по которой сложно добраться до Москвы», – заметила Марта Савенко.

«Просто создается более или менее цивилизованный рынок, где в качестве первого жилья, например, после университета, предлагаются студии и маленькие квартиры. Везде должна быть мобильность населения и у нас это только зарождается», – заявил Дмитрий Цветков.

«Если люди могут купить только такие квартиры, значит надо дать им такую возможность. У них есть вариант или ютиться большой семьей в двухкомнатной квартире, или разъехаться в студии и маленькие “однушки”. Мы фактически тем самым уменьшаем плотность заселённости квартир. В Москве многие живут по несколько семей в одной квартире, и доступные варианты нужны, чтобы люди могли жить в более комфортных условиях», – резюмировал Иван Потапов, директор по продажам ГК «Сапсан».