Аналитики компании «Магистрат» подвели промежуточные итоги года на рынке новостроек Москвы

В течение первых семи месяцев 2014 года рынок первичного жилья и апартаментов Москвы демонстрировал самые различные тренды.

В начале года колебания национальной валюты и нестабильная ситуация в банковской сфере вызвали высокий, практически ажиотажный спрос на недвижимость. Вслед за объемами продаж росли также и цены, подстегиваемые коррекцией «продажного» курса доллара в соответствии с курсом официальным. При этом было очевидно, что рано или поздно «горячка» начнет спадать, и рынок вернется в нормальный рабочий режим.

В бизнес-классе это произошло уже в марте: спрос заметно «сник», средняя стоимость квадратного метра понизилась до показателей 2013 года. В мае падение продолжилось – в частности, в сегменте апартаментов было реализовано всего 140 лотов – вдвое меньше, чем в апреле. Основные факторы, «остудившие» рынок (помимо традиционного майского «затишья») – реализация к концу весны основных объемов отложенного и инвестиционного спроса, а также стабилизация курсов валют. Вкупе с выходом на рынок апартаментов бизнес-класса новых объектов с относительно низкой ценой предложения все перечисленное вызвало понижение средней стоимости квадратного метра – в мае относительно апреля на 4,5%.

В элитном сегменте, как отмечают в Департаменте маркетинга компании «Магистрат», рынок прошедшей весной успокаивался медленнее – в марте было реализовано 52 лота, в апреле – 45, что, в целом, оставалось довольно высокими показателями. Средняя рублевая цена элитного квадрата в первый весенний месяц продолжала расти (+9,7% к февралю), и стабилизировалась только в апреле. В мае было реализовано 37 лотов. Некоторое незначительное снижение средней рублевой цены в этом месяце (к апрелю на 0,3%) в основном было связано с «вымыванием» наиболее привлекательных по цене предложений. Ощутимо значимых изменений цен не произошло ни на одном объекте.

В первые месяцы лета существенное негативное влияние на рынок недвижимости оказала совокупность внешнеполитических и макроэкономических факторов. Сложная ситуация на Украине и введение мировым сообществом и Россией взаимных экономических санкций стали для некоторых покупателей тревожными сигналами, заставившими их занять выжидательную позицию. Правда, ощутимо это сказалось в основном на бизнес-сегменте, где в июне произошло дальнейшее замедление темпов реализации и уменьшение цены квадратного метра (в частности, на апартаменты– на 15%). Июль заметных изменений не принес – объем предложения и цены колебались несущественно (в пределах 1-1,5%).

В элитном же сегменте падения спроса летом не произошло. Здесь, как отмечают эксперты компании «Магистрат», наблюдалось даже некоторое увеличение интереса к инвестиционным сделкам, правда, при выраженном его смещении в сторону «небольших» лотов (менее 100 м2). Незначительное изменение цены реализации квадратного метра (в июне – рост на 0,4%) произошло за счет колебания структуры предложения. В июле спрос и цены в высококлассном сегменте вели себя аналогично; предложение пополнилось двумя новыми объектами.

Комментирует Директор департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Магилина:

«Степень влияния последних макроэкономических и политических событий на различные сегменты столичных новостроек оказалась различной. При явно выраженном снижении спроса в бизнес-сегменте, рынок элитного жилья, как и экономический класс, сохранили достаточно высокий уровень покупательской активности. Для объяснения причин этого необходимо рассмотреть портрет покупателя в каждом из сегментов недвижимости.

Среднестатистический покупатель жилья и апартаментов эконом-класса (если это не инвестор), как правило, не обеспечен жилплощадью. Поэтому при любых колебаниях на рынке он как никто другой боится остаться с деньгами на руках. Информированность среди данной категории клиентов относительно низкая, и, хотя прямого влияния сложившейся сегодня внешней ситуации они не ощущают, на всякий случай бегут приобретать жилье. Подстегивают их и опасения дальнейшего роста ставок по ипотеке – процент ипотечных сделок в эконом-сегменте традиционно высок.

Покупатели квартир и апартаментов бизнес-класса жилье, как правило, имеют. Поэтому они относятся к изменениям конъюнктуры немного по-другому – при неясности последствий (как, например, в настоящий момент) до разъяснения ситуации предпочитают оставаться в «кэше». Уровень информированности в этой среде достаточно высокий – клиентам доступны все современные инструменты анализа рынка и оценки событий, за исключением, пожалуй, доступа к совсем «кулуарной» информации. Важно еще и то, что часть инвестиционных покупателей данного сегмента при появлении признаков экономической нестабильности предпочитает вложения в недвижимость эконом-класса – как наиболее ликвидного.

Клиенты элитного сегмента менее других реагируют на появление внешних макрофакторов. Эти покупатели не склонны паниковать: они полностью владеют информацией (вплоть до инсайдерской), обеспечены жильем (причем далеко не единственным), и морально готовы к длительным инвестициям – так что их не пугает ни рост цен на недвижимость, ни их возможное падение. Кроме того, на данном рынке присутствует достаточно низкий ассортимент предложения, поэтому, если появляется что-то, отвечающее запросам, оно покупается, зачастую невзирая на ситуацию и цену. Единственное, что может серьезно обрушить спрос в элитном сегменте (а, значит, и цены) – это существенное падение стоимости энергоносителей (как, например, в 2008-09 годах). В таких ситуациях рынок недвижимости, как правило, выходит из круга основных интересов потенциальных покупателей элитки».