Ипотечные ставки: их виды и выгода для заемщика

При поисках выгодной ипотечной программы отечественные заемщики в первую очередь обращают внимание на процентную ставку, ведь от нее зависит очень многое, в частности, итоговая переплата по кредиту. Однако кредитные ставки могут различаться не только по величине: фиксированные ставки будут одинаковыми на протяжении всего периода погашения кредита, «плавающие» могут меняться, а комбинированные – часть периода меняться, а другую часть – быть фиксированными. Какой режим лучше выбрать для успешного выплаты кредита?

Постоянная процентная ставка, как и следует из ее названия, всегда остается неизменной, с первого до последнего дня кредитования. Для заемщика это обозначает, в первую очередь, большую стабильность и прозрачность платежей: даже если со временем условия в банковской сфере и на рынке значительно изменятся, ставка останется прежней. К тому же так намного проще планировать свои расходы на несколько месяцев вперед. Главным минусом такой ставки в российских реалиях является ее величина – сегодня она редко опускается ниже среднерыночных 12,5%.

Переменная ставка состоит из двух частей: постоянной банковской наценки и «плавающего» межбанковского индекса, который и влияет на изменение ставки. Наиболее популярными индексами являются Libor и Euribor (проценты, по которым крупнейшие банки мира кредитуют друг друга в основных мировых валютах), MosPrime (межбанковская ставка российских кредитно-финансовых учреждений), ставка рефинансирования ЦБ РФ (ставка для выдачи кредитов российским банкам в порядке рефинансирования). Долларовые кредиты чаще всего привязывают к Libor, займы в евро – к Euribor, в рублях – к MosPrime и ставке рефинансирования.

Плавающие ставки довольно выгодны, прежде всего, для самих банков: выдавая такие кредиты на длительный период, они получают гарантию, что в случае непредвиденных изменений на рынке их прибыли от кредита останутся на приемлемом уровне. Даже если стоимость привлекаемых средств для банков сильно вырастет, заемщики компенсируют им эти расходы возросшими платежами по кредитам. Таким образом, «плавающая» ставка обозначает, что львиная доля макроэкономических рисков переходит с банка на заемщика. Однако в переменных ставках есть выгода и для потребителя: они, как правило, ниже фиксированных на 1-2%, и при условии длительной стабильности на рынке на них можно хорошо сэкономить.

По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, переменные ставки больше подходят для заемщиков, обладающих определенной компетенцией в финансовой сфере. Российские заемщики уже однажды обожглись на переменной ставке в период последнего кризиса, поэтому теперь большинство предпочитает вольному плаванию по волнам межбанковских индексов менее рискованную фиксированную ставку, прочно стоящую на якоре.

Есть и еще один вид процентной ставки, который позволяет до определенного уровня снизить риски «плавающего» режима и в то же время воспользоваться его выгодами. Это комбинированная процентная ставка, которая фиксируется в начальном периоде (на срок от 3 до 15 лет), а затем превращается в переменную. При этом в начальном периоде она меньше среднерыночной фиксированной ставки.

«Такие продукты очень выгодны для тех заемщиков, которые планируют погасить ипотечный кредит в сжатые сроки, за 5-7 лет, и полностью уверены в своих силах», – комментирует Константин Шибецкий. Однако не стоит думать, что все комбинированные ставки – это однозначная выгода. Нередко сниженные процентные ставки в них сочетаются с различными дополнительными расходами, которые могут свести на нет большую часть выгоды. К тому же часто такие продукты требуют хорошего первоначального взноса – 30-40%. Поэтому любым экспериментам с процентными ставками должны предшествовать тщательные расчеты или консультация у профессионального брокера.