Доверительное управление: удобно, но ненадежно

Жить в столице дорого, не всегда комфортно и уж точно не полезно ввиду экологии. Именно поэтому многие владельцы недвижимости в Москве предпочитают часть года или даже постоянно жить за рубежом, а московскую квартиру сдавать. В таком случае им может понадобиться доверительное управление. Подробнее о данной услуге, расценках и нюансах рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

«На сегодняшний день сдача жилья – это очень доходный бизнес, – рассказывает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина. – Даже простая «однушка» в спальном районе может принести владельцу около 30 тысяч рублей в месяц, не говоря уж о более просторных или удачно расположенных квартирах». Но не все владельцы проживают непосредственно рядом со сдающейся квартирой. Некоторые покупают жилье в инвестиционных целях, кто-то просто переезжает в другой город по работе, многие живут за границей. Все они, как правило, просят родственников или знакомых следить за состоянием жилья и получать деньги с жильцов. Однако не у всех в столице есть близкие или друзья, которым можно доверить столь ответственное дело, особенно если квартир несколько. И тогда у владельцев встает вопрос о том, кому можно поручить управление недвижимостью.

В западных странах данная услуга очень развита, местные управляющие компании сами предлагают её владельцам недвижимости. В столице же она пока не столь популярна, однако спрос и, соответственно, предложение уже понемногу растут. Сейчас агентства предлагают арендодателям не только найти постоянных жильцов, но и получать с них плату и переводить их владельцу либо перечислять на определенный счет в банке. Некоторые агентства, занимающиеся сдачей и управлением жильем в новостройках, могут даже перед сдачей провести ремонт в квартире без отделки либо сдать её сразу с условием проведения в ней ремонта и проконтролировать его. Однако все же это нельзя назвать доверительным управлением в полном смысле этого слова.

«Процедура заключения и действия договора доверительного управления регламентируется статьями 53 главы Гражданского кодекса, – рассказывает Инна Игнаткина. – Согласно им, доверительное управление – это передача учредителем управления доверительному управляющему прав на распоряжение конкретным объектом недвижимости. Право собственности при этом остается у учредителя». Доверительный управляющий от своего имени заключает сделки и старается извлечь из недвижимости максимальную прибыль в пользу учредителя. При этом фактически он обладает обязанностями собственника: проводить ремонт, устранят неполадки в жилье, возмещает упущенную выгоду в случае простоя помещения, отвечает за его сохранность. На сегодняшний день такие услуги на рынке столицы если и предоставляются, то очень редко. Набор же услуг, который обычно предоставляют агентства, с юридической точки зрения доверительным управлением не является. Брать на себя столь серьезную ответственность желающих пока не много, ведь для этого необходимо иметь серьезный финансовый запас, штат квалифицированных работников и юристов и т.д.

Низкий спрос на доверительное управление во многом объясняется опасениями владельцев, порой не беспочвенными. Так, многие опасаются, что управленцы заселят в квартиру непонятно кого, будут халатно относиться к проверкам. Также жилье могут сдавать посуточно или вовсе по койко-местам, из-за чего оно будет изнашиваться бешеными темпами. Не слишком опытный управляющий может выставить неадекватную цену, и в итоге квартира будет простаивать. Есть и обратные претензии уже к самим владельцам. Так, по словам риэлторов, многие из них устанавливают неадекватную цену или условия (например, по износу). Во избежание всего этого эксперты рекомендуют не довольствоваться типовым договором, а четко прописать в нем все условия по количеству жильцов, износу, штрафам за простои и т.д. В таком виде доверительное управление может стать очень полезной и удобной услугой.