По какому договору лучше покупать строящееся жилье

Продажа квартир в строящихся домах имеет одну примечательную особенность: незаконченное жилье нельзя оформить в собственность, поэтому продается не сама квартира, а только право требования на нее. Напрямую закрепить это право за дольщиком, который вносит деньги застройщику в счет будущего жилья, можно только с помощью договора долевого участия (ДДУ), однако многие девелоперы сегодня продолжают продавать квартиры в растущих новостройках по другим, менее надежным схемам. Подробнее о способах продажи новостроек рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Договор долевого участия (ДДУ), регулируемый ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на сегодня считается самым безопасным способом зафиксировать отношения дольщика и застройщика. Он подлежит обязательной государственной регистрации, а в случае каких-либо споров между клиентом и строительной компанией может быть принят судом. ДДУ содержит в себе четкие требования по качеству жилья и срокам его сдачи в эксплуатацию. «Согласно действующему законодательству, по договору долевого участия девелопер имеет право получить деньги с клиента лишь в том случае, если он уже получил лицензию на строительство, опубликовал проектную документацию и зарегистрировал право собственности или аренды на участок, – рассказывает генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. – Поэтому если застройщик использует данную схему продажи, это уже говорит о его надежности». Также ДДУ фиксирует ответственность застройщика в случае нарушения сроков строительства и допущения некачественных работ. Именно поэтому в нем должно присутствовать детальное описание как дома, так и квартиры, четко прописаны все сроки, стоимость и гарантийный срок.

Второй по популярности договор, на который приходится почти треть всех покупок, – это предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Назвать его договором в полном смысле слова нельзя, он скорее представляет собой взаимное обязательство сторон в определенный срок заключить основной договор на определенных условиях. Именно поэтому в нем обязательно должны быть указаны сроки его заключения, порядок оплаты. Если в ПДКП не стоит срок его действия, то по закону он будет составлять год, по истечении которого договор потеряет свою силу. Данный договор не отличается особой надежностью. Так, если квартиры реализуются по нему на ранних этапах строительства, то, скорее всего, это означает, что у застройщика не все в порядке с документами. Также ПДКП опасен тем, что никак не препятствует двойным продажам. «Этот договор, в отличие от ДДУ, не подлежит обязательной государственной регистрации, – рассказывает Сергей Хорошков. – Поэтому договоров на одну квартиру можно заключить огромное количество, и помешать этому будет очень сложно». Относительно безопасно использовать этот договор лишь в том случае, если объект уже построен, но право собственности на него еще не оформлено.

Еще одним видом договора является вексель. Традиционно вексель представляет собой ценную бумагу, которую заемщик выдает кредитору. По этой бумаге к определенному сроку кредитор может потребовать от заемщика сумму, указанную в векселе. На рынке недвижимости вместо денег выступает квартира, вексель является гарантией того, что покупатель получит обратно не деньги, а жилье. Однако юридически вексель никакого отношения к жилью не имеет, в нем указывается лишь реквизиты сторон, сумма и срок погашения. Никаких данных по жилью, метражу, качеству и другим параметрам нет. Именно поэтому специалисты ГК «МИЦ» настоятельно рекомендуют отказаться от сделки по такому договору.

Еще один способ покупки жилья заключается в создании жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива, целью которого является совместное строительство дома и приобретения жилья в нем. Упомянутый ФЗ-214 признает такой способ приобретения жилья вполне легальным, однако надежным его это не делает. Очень часто пайщикам приходится переплачивать за жилье, мириться со странными изменениями в уставе и невозможностью расторжения договора. Сроки строительства так же могут быть легко изменены.

Отдельно стоит упомянуть схемы, по которым реализуется популярные сейчас апартаменты. Так как юридически жилым помещением они не являются, то и ФЗ-214 напрямую на них не распространяется. Но все же многие проекты реализуются по ДДУ, косвенного регулирования вполне хватает для обеспечения надежности договора. Чаще же всего апартаменты реализуются по ПДКП, ДКП или же по инвестиционной схеме, когда покупатель фактически становится партнером застройщика. При этом он разделяет с ним и все риски крупного проекта, поэтому к инвестиционной схеме следует подходить с осторожностью.

Как итог, можно сказать, что самым надежным договором на сегодняшний день является ДДУ. Он максимально защищает интересы покупателя и сводит к минимуму риски долевого строительства. Сейчас власти разрабатывают новую схему покупки строящегося жилья, которая придет на смену ДДУ и будет отличаться еще большей надежностью. Ввести её планируют к 2016 году.