Специалисты отдела кадастровой оценки РХ ответили на вопросы граждан

28 августа в Управлении Росреестра по Республике Хакасия состоялась «горячая» телефонная линия по вопросам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и возможности ее пересмотра в досудебном порядке. Специалисты Управления ответили на наиболее часто задаваемые вопросы заявителей.

Как часто растет кадастровая стоимость и как это влияет на земельный налог?

На величину земельного налога влияют две составляющие – кадастровая стоимость объекта и ставка земельного налога, которую определяют органы местного самоуправления. Кадастровая стоимость – величина постоянная до проведения очередной актуализации, при этом ставка земельного налога может меняться ежегодно. Вместе с тем когда утверждаются новые результаты кадастровой оценки, как правило, они превышают предыдущие показатели. То есть, когда мы говорим, что цена земли постоянно растет, мы имеем в виду рост кадастровой стоимости. Зная, что кадастровая стоимость снова выросла, целесообразно было бы значительно снизить ставки земельного налога, хотя бы в первый год после получения результата. Это помогло бы сгладить налоговое бремя на население. Совет депутатов вправе определить, облегчить ли налоговое бремя для определенных категорий граждан (может быть, пенсионеров, инвалидов, садоводов), оставить ли его для промышленности, потому что местные бюджеты формируются из налогов, в том числе и налога на землю. Но у депутатов есть полномочия снизить налоговое бремя для определенных социальных групп или для определенного разрешенного использования за счет понижения ставки земельного налога.

Будет ли грядущий единый налог посилен для населения?

Когда налог на объекты капитального строительства будет взиматься в зависимости от кадастровой стоимости? Наша республика была готова к таким переменам еще в 2013 году, но правительство Российской Федерации не спешит, каждый год откладывая применение этого налога. Полагаем, что в течение этого года произойдут значительные изменения, и это позволит взимать налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. В прошлом году в Налоговый кодекс уже были внесены значительные изменения, и с определенных категорий объектов недвижимости уже можно было бы взимать налог. Это относится к торговым помещениям и помещениям коммерческого назначения – рядовых граждан это не касалось. Законодательство при этом указывает, что на субъектовом (республиканском) уровне следует поддержать эту инициативу и рассчитывать налоги, исходя из кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Можно ли повлиять на то, чтобы оценка объекта недвижимости была правильной?

Во-первых, все результаты оценки публичны. И если кто-то не согласен с оценкой, то с момента внесения результатов оценки в кадастр недвижимости можно подать заявление в комиссию, которая создана при Управлении Росреестра по РХ, и, представив необходимые документы, пересмотреть результаты кадастровой оценки. Например, квартира стоит не 3 миллиона, а 2. Ведь массовая оценка не учитывает особенности конкретного объекта (например, состояние ремонта, удаленность от больниц, магазинов). И если рыночный отчет составлен правильно и занижение стоимости не превышает 30 процентов (выше – требуется экспертиза отчета), то оценка пересматривается. Причем рыночный отчет готовит независимый оценщик, и это влечет дополнительные расходы. Это не единственный способ оспорить результат массовой оценки – есть еще и способ, который аргументирует пересмотр из-за недостоверности сведений, которые применили при определении кадастровой стоимости. Для этого нужно знать, какие сведения использовались оценщиками. Например, оценщик завысил площадь объекта, и это повлияло на величину кадастровой стоимости. Это ошибка. Или рассчитал объект как индивидуальное жилищное строительство, в то время как это был многоквартирный дом. Для того чтобы выяснить, какие сведения использовались для оценки, нужно обратиться в государственный фонд кадастровой оценки. Это может сделать любое физическое или юридическое лицо. Фонд доступен на сайте Росреестра бесплатно и все отчеты в соответствии с законом об оценочной деятельности представлены там для общего обозрения. Кроме того, заявитель имеет право получить сведения, используемые при определении кадастровой стоимости. Для этого можно обратиться в орган кадастрового учета (то есть, в наш филиал кадастровой палаты) или в правительство Республики Хакасия (Министерство имущественных и земельных отношений РХ) как заказчику кадастровых работ. Информацию обязаны предоставить заявителю в течение 7 рабочих дней. Какая информация предоставляется при этом? Сведения о разрешенном использовании, о категории земельного участка, о площади и т.д. Заявитель, получив эту информацию, может сделать вывод, насколько достоверные сведения использовались в работе оценщиков. Выявив ошибки, нужно собрать соответствующие документы и обратиться с ними в комиссию Управления Росреестра по РХ по спорам.

Обращались ли граждане с претензиями к результатам оценки в вашу комиссию?

Да. На текущий момент в регионе оспаривали кадастровую оценку земельных участков 9 заявителей (точнее – 13 земельных участков). Значительного удорожания там не произошло, к тому же увеличение или понижение стоимости на аренду не влияло. Положительное решение принято по 8 заявлениям, комиссия признала, что стоимость, представленная заявителями в рыночных отчетах, корректна, и понизили кадастровую стоимость, что уменьшило взимаемый налог. Этот результат будет действовать до следующей кадастровой оценки. В одном случае заявителю было отказано и связано это с тем, что отчеты об оценке были составлены с нарушениями требований действующего законодательства.

Каким образом происходит судебное оспаривание и каковы шансы положительного решения?

В настоящее время для владельцев и арендаторов земельных участков на территории Республики Хакасия единственным вариантом является обращение в суд. Ответчиком по делу выступает Управление Росреестра по Республике Хакасия и филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Хакасия. Заявитель доказывает суду, что кадастровая стоимость его участка существенно выше рыночной и просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости.

Несмотря на то, что арбитражная практика по данному вопросу до сих пор формируется, она является преимущественно положительной. Немаловажное значение здесь имеет правильная подготовка к судебному разбирательству, грамотное оформление документов и привлечение опытных оценщиков и юристов.

С какой даты для целей исчисления земельного налога применяется «новая» кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной по решению суда?

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ). Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Таким образом, если рыночная оценка произведена по состоянию на 01.01.2010 г., а решение суда вступило в силу в 2013 году, то возможно осуществить перерасчет земельного налога (за 2011-2012 гг.). Здесь уместно сослаться на Письмо Минфина РФ от 01.11.2012 г. № 03-05-05-02/112, согласно которому «…если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом РФ и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету. При этом обращаем внимание, что возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) земельного налога в связи с перерасчетом суммы земельного налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном ст. ст. 78 и 79 НК РФ (п. 4 ст. 397 НК РФ)». Однако на практике вопрос о перерасчете уплаченного земельного налога согласно ранее действовавшей кадастровой стоимости пока не нашел окончательного разрешения.