Межевание земельного участка: необходимо ли оно?

В действующем законодательстве земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ). Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть произведен кадастровый учет). Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Вопрос о том, нужно ли рассматривать межевание в качестве необходимого элемента индивидуализации земельного участка, является спорным. Формально межевание не является необходимым элементом кадастрового учета. Однако судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые паспорта земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок.

Результаты межевания должны согласовываться с соседями. Согласование заключается в том, что они должны расписаться на акте согласования границ. В противном случае те соседи, которые не согласны с границами земельного участка, имеют право оспорить в суде процедуру межевания.

В отдельных случаях вступить в контакт с соседом-землевладельцем практически невозможно (участок заброшен и владельца найти невозможно). В таких случаях можно дать объявление о предстоящих согласованиях в местной газете, в которых публикуются официальные акты муниципальных властей. Если через месяц после публикации сосед не объявится, то границы будут считаться согласованными по умолчанию.

Собственники земельных участков нередко заблуждаются по поводу своих владений, а точнее обманываются в своих представлениях о месте прохождения границ их земельных участков. Это вытекает в споры о границах земельных участков между соседями.

Конфликты возникают разные: забор установлен не в том месте; дерево рас¬тет на границе, и на него претендуют оба соседа; чужая собака постоянно прибегает на участок; разнообразные сооружения на территории одного соседа по тем или иным причинам доставляют дискомфорт другому и т.д. Возьмем, к примеру, типичную дачную ситуацию. Один хозяин разместил у границы туалетную будку, не приняв во внимание то, что у соседа рядом стоит беседка, где он летом устраивает чаепитие. Или выращивает садовод-огородник огурчики у плетня, а тут вдруг его сосед начинает строить сарай, который загораживает солнце. Ну, как тут не возмутиться? И хотя у большинства людей земля является частной собственностью, это вовсе не значит, что на ней можно делать все, что угодно, и устанавливать границу с соседним земельным участком, как заблагорассудится.

Строительство и другие виды деятельности на земельных участках всегда начинаются с установки ограждения. И уже с этого момента между владельцами соприкасающихся наделов могут возникать конфликты по поводу того, какой забор ставить и кто будет это делать. Один желает огородиться пятиметровым бетонным забором, другой - высадить живую изгородь. Самый распространенный конфликт, когда один из землевладельцев отказывается устанавливать ограждения, мотивируя это тем, что оно ему вовсе не нужно, и ожидает, когда другой сосед не выдержит и за свой счет поставит забор. Забор и другие ограждения, поставленные совместными усилиями, являются общей собственностью и могут использоваться соседями на равных основаниях, а затраты на их удержание соседи также несут поровну. Если один из них захочет снести забор или другое межевое сооружение, то ему придется получить согласие соседа. Здесь важно помнить: граница между смежными земельными участками должна быть установлена в соответствии с действующим законодательством.

Сейчас у многих земельных участков не проводится точное измерение площади, уточнение конфигурации земельного участка, точное соотнесение его с соседними участками и определение географических координат поворотных точек. Права на земельные участки оформляются в упрощенном порядке в рамках действия Федерального закона «О дачной амнистии».

До определенного момента такое положение может устраивать всех, в том числе и соседей, пока кто-нибудь из них не станет считать, что другой сосед захватил часть его территории. В этом случае ни один из соседей не сможет доказать свою правоту, поскольку граница между ними четко не установлена. Во многом избежать подобных споров можно с помощью установления точных границ в процессе проведения кадастровых работ.

С такими спорными вопросами зачастую сталкиваются госземинспекторы Управления Росреестра по Республике Хакасия при проведении мероприятий по государственному земельному контролю. Например, в практике инспекторов встречалась такая ситуация: границы земельного участка установлены в процессе межевания, но один из собственников полагал, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае в кадастровом паспорте указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы.

Вторая ситуация, с которой сталкиваются специалисты Управления: когда точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ. В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учете условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учете вовсе. Следовательно, в этом случае спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ.

В настоящее время будущие спорные ситуации создаются ежедневно при оформлении прав на земельные участки по упрощенной процедуре, когда границы формируемых земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством. Так что потенциально каждый владелец земельных участков может столкнуться с описываемыми ситуациями на практике в любое время.

Имеет ли смысл с мелкими дрязгами, скажем, из-за пользования забором или деревом, обращаться в официальные инстанции, тратить время и деньги на волокиту, решать вам. Однако если вы или ваш сосед отхватил из¬рядный кусок чужой территории, за этим может последовать административная и даже уголовная ответственность.

Если решить спорный вопрос мирным путем не получается, необходимо в соответствии со статьей 64 Земельного кодекса РФ обратиться в судебные органы. Однако надо с самого начала настроиться на то, что быстрый исход дела вряд ли возможен.

Советуем, не доводить спорную ситуацию по границе земельного участка до судебного разбирательства, а лучше решить проблему мирным путем, и Вам решать – необходимо ли проводить межевание земельного участка