«Метриум Групп»: рынок новостроек эконом-класса Москвы в 3 квартале

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек эконом-класса Москвы. Объем предложения увеличился на 10,5%. Средний уровень цен по сравнению со 2 кварталом вырос на 3,4%, а по сравнению с августом – снизился на 0,5%.

Окончание 3 квартала на рынке новостроек массового сегмента было ознаменовано ростом активности, вызванным завершением сезона отпусков, а также сохраняющейся экономической нестабильностью в стране. Новые проекты появлялись в каждом из месяцев квартала, девелоперы проявляли повышенную активность на рынке. С начала 3 квартала рынок новостроек массового сегмента пополнился четырьмя проектами: ЖК «На Циолковского», ЖК «Ривер Парк», ЖК «Дом на Изумрудной» и ЖК «Life-Митинская Ecopark». Для сравнения - в 3 квартале 2013 года стартовали продажи только в двух комплексах, а в первом полугодии 2014 года – в трех.

В сентябре стартовали продажи в комплексе комфорт-класса «Life-Митинская Ecopark» от ГК «Пионер». Проект включает 2 монолитных многосекционных корпуса, детский сад, ФОК и торгово-гаражный комплекс. Строительство только началось, ввод в эксплуатацию первой очереди планируется на конец 2015 года. Квартиры в комплексе сдаются с полной отделкой, минимальный бюджет покупки составляет 6,45 млн руб. за 42,76 кв. м.

Также в сентябре стартовали официальные продажи в ЖК «Дом на Изумрудной», а в ЖК «Некрасовка» началась реализация новых корпусов. В ЖК «Эталон-Сити» о старте продаж квартир во втором корпусе пока официально не объявлено, однако в ограниченную реализацию они уже вышли. Кроме того, значительный объем квартир (более чем на 700) поступил в продажу в ЖК «Царицыно-2». В то же время завершилась реализация на первичном рынке квартир в ЖК «LIFE-Волжская». Также вышел новый объем квартир в МФК «Фили Град».

По итогам 3 квартала совокупное предложение на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса составило порядка 6 750 квартир в 23 проектах. По отношению к августу он вырос на 10,5%, а по отношению к июню – на 11,3%. Как отмечают аналитики «Метриум Групп», причиной увеличения объема предложения стал активный выход на рынок новых проектов и объемов. Без их учета число продаваемых квартир снизилось за квартал на 18,7%. Наибольшая покупательская активность наблюдалась в сентябре, когда объем предложения уменьшился на 7,3%.

Выход новых проектов внес коррективы в распределение предложения по округам Москвы по сравнению с предыдущим кварталом. Безусловным лидером остается ЮАО, в котором сосредоточено 35,1% корпусов и 75% квартир. За три месяца благодаря выходу ЖК «Ривер Парк» указанные показатели возросли на 0,2% и 5,9% соответственно. На втором месте закрепился ЮВАО, где реализуется 29,8% корпусов и 13,9% квартир. По сравнению с июнем снижение составило 1,9% и 10,2% соответственно. Причиной уменьшения доли ЮВАО в структуре предложения стал активный спрос на локальные новостройки.

Структура предложения по количеству комнат не претерпела значительных изменений за прошедший квартал. На долю двухкомнатных квартир по-прежнему приходится 44%, а на долю однокомнатных - 35%. Процент трехкомнатных квартир сократился на один пункт и составил 18%, а процент многокомнатных квартир вырос на ту же величину – до 3%.

По итогам 3 квартала 44,8% квартир представлено в новостройках на самой ранней стадии строительства. Это на 3,2% больше, чем в июне. 30,8% квартир приходится на введенные в эксплуатацию новостройки, по сравнению с предыдущим кварталом их процент сократился на 7,6%. В корпусах на стадии проведения отделочных работ реализуется 18,8% лотов, рост показателя за квартал составил 10,9%. Наконец, в домах, где ведется активное строительство, продается 5,6% жилья, что на 6,5% ниже, чем в июне текущего года.

По данным «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра жилья на рынке новостроек массового сегмента составила по итогам 3 квартала 145 100 руб. По сравнению со 2 кварталом она выросла на 3,4%, а по сравнению с августом – снизилась на 0,5%. «Основной причиной повышения среднего уровня цен в 3 квартале явился выход новых проектов, -комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». - В каждом из них цены оказались несколько выше среднерыночных из-за высокой стадии готовности, отличных качественных характеристик или удачного расположения. В уже реализуемых комплексах стоимость квадратного метра росла незначительно, продавцы осторожно повышали цены, стараясь подержать покупательский спрос. Такая ситуация с одной стороны характерна для летнего периода, когда спрос традиционно невысок, и продавцы стараются поддержать его с помощью демократичной ценовой политики. С другой стороны, влияние на нее оказала и экономическая нестабильность в стране, в условиях которой продавцы опасаются падения спроса из-за значительного повышения цены».

Больше всего за квартал средние цены выросли в ЗАО (на 8,3%), где летом возобновились продажи квартир в корпусе на высокой стадии готовности МФК «Фили Град». На 2,8% выросли цены в ВАО, в округе активно шли продажи в ЖК «Большое Кусково». Наиболее значительное снижение среднего ценового уровня было зафиксировано в ЮЗАО и составило -4,9%. Данное снижение было вызвано перераспределением в структуре предложения в единственном проекте в массовом сегменте округа – ЖК «Эталон-Сити». По остальным округам колебание цен не превышало ±1,5%.

В сентябре средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 6,53 млн руб., двухкомнатной - 9,13 млн руб., а трехкомнатной квартиры - 12,58 млн руб. По сравнению с началом лета рост составил 3,3%, 0,9% и 9,8% соответственно.

Рейтинг самых доступных комплексов по итогам сентября возглавил ЖК «Эталон-Сити», где однокомнатная квартира площадью 30,4 кв. м в корпусе со сроком сдачи в начале 2016 года продается за 4,26 млн руб. На втором месте расположился ЖК «Царицыно-2», в котором за 4,54 млн руб. можно приобрести квартиру площадью 33,77 кв. м. Наконец, в ЖК «Некрасовка-Парк» за «однушку» в 38,5 кв. м необходимо заплатить 4,62 млн руб.

«В целом, 3 квартал 2014 года на рынке массового жилья выдался достаточно активным, - подводит итог Анна Соколова. - Каждый месяц в реализации появлялись новые проекты, одним из наиболее заметных событий стал старт продаж в ЖК «Ривер Парк» – крупном комплексе, реализуемом в рамках программы реновации московских промзон. Всего в этом проекте будет возведено 22 жилых корпуса и многочисленные инфраструктурные объекты. Проектов подобного масштаба не появлялось на рынке массового сегмента уже давно, тем более что расположен ЖК «Ривер Парк» не на окраине города, как сопоставимые по размерам комплексы, а на небольшом удалении от ТТК и вблизи станции метро.

В целом, спрос на рынке стабильный - был сравнительно невысокий летом, в начале осени заметно возрос. Одной из причин возобновления активности стало окончание сезона отпусков. Кроме того, нестабильная экономическая ситуация, резкое снижение курса рубля по отношению к основным мировым валютам, а также планируемое повышение ипотечных ставок вынуждают покупателей быстрее принимать решение и форсировать сделку, пока их накопления не обесценились. По недавним опросам ВЦИОМ, 51% респондентов считают именно недвижимость самым надежным объектом для инвестиций. Таким образом, ряды покупателей пополнили инвесторы, которые в условиях нестабильности рассчитывают рационально вложить собственные средства».