Микрорайоны vs кварталы: нас ждут «бетонные свечки» или новый урбанизм?

Качеству городской среды в последнее время уделяется особое внимание, как со стороны властей, так и со стороны застройщиков. Ведутся работы по благоустройству общественных пространств, создаются и обустраиваются пешеходные зоны, проводятся международные архитектурные конкурсы на разработку концепций развития промышленных зон и набережных Москвы-реки. Однако, в первую очередь, перед девелопментом Московского региона стоит выбор будущей стратегии развития: по направлению всем привычной микрорайонной или новой квартальной застройки. Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet рассказали о типичной организации жилого пространства в микрорайонной застройке, и чем она отличается от квартальной, о принципах «нового урбанизма», и о том, за чем будущее развитие рынка.

1. Принципы микрорайонной застройки

«В сфере жилищного строительства застройщики по умолчанию стремятся к максимизации прибыли, которую чаще всего добиваются за счет максимальной мощности использования площадки и применения микрорайонной застройки. Это в первую очередь связано с плотностью застройки, которая с учетом наших строительных нормативов пропорционально зависит от этажности проекта. Таким образом, отдается предпочтение многоэтажной застройке микрорайонного типа со школой или детским садом внутри огромного квартала. При этом наличие больших придомовых территорий обусловлено действующими градостроительными нормативами, но эти территории, как правило, фактически «бесполезны» и не несут никакой общественной нагрузки», – комментирует Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.

Типичная организация придомового пространства при микрорайонной застройке: это школа, которая располагается в центре двора и занимает большую огороженную территорию, а по периметру двора детские площадки и тротуары с лавочками. Для того, чтобы попасть в школу через единственную (в целях безопасности) открытую калитку, нужно обойти по периметру почти всю эту большую территорию. Другой вариант микрорайонной застройки может быть представлен широко расставленными жилыми башнями-высотками с мало обустроенными пространствами между домами, которые, как правило, превращаются в пустыри или хаотичные парковки, либо также огораживаются заборами, но уже жителями отдельных домов, которым недостаёт приватной придомовой территории. Таким образом, большие огороженные заборами территории разрывают внутреннее пространство двора вместо того, чтобы повышать его связанность и проницаемость. Еще одна большая беда микрорайонной застройки – это парковочные места, которые редко предусматриваются в достаточном количестве. В типичном микрорайоне вся придомовая территория заставлена автомобилями, при этом на фоне острого дефицита парковочных мест в качестве таковых используются и тротуары, и немногочисленные газоны, и даже места отдыха.

2. Принципы квартальной застройки

При квартальной застройке благодаря компактным размерам внутридворовых пространств и лучшей проницаемости территорий доступ к основным объектам социально-бытовой инфраструктуры не вызывает сложностей, поскольку в каждом квартале возводится своя школа. Уютные небольшие дворы у каждого дома позволяют повысить уровень безопасности и приватности придомового пространства, чтобы родители могли спокойно отпускать своих детей гулять, не теряя их из зоны видимости. Разницу между микрорайонной и квартальной застройками можно также проследить и на примере организации парковок во дворах. При квартальной застройке популярна концепция «двор без машин», когда автомобили размещаются либо в подземных, либо в наземных паркингах, а дворы полностью предназначены для пешеходов, что соответствует принципу «гуманизма городской среды», который в последнее время активно внедряется в градостроительную жизнь Московского региона. Такое решение было использовано, например, при проектировании жилого комплекса «Садовые кварталы» в Хамовниках. Вся территория жилого комплекса является пешеходной зоной, а для автомобилей специального назначения предусмотрен отдельный заезд. Личный автотранспорт жильцов можно будет оставлять в подземных паркингах, оборудованных лифтами. Весь жилой комплекс состоит из четырех кварталов, в каждом из которых будет построен детский сад. Или, к примеру, в жилом комплексе RedSide, который возводится в Пресненском районе, внутренняя территория жилого комплекса также будет закрыта для проезда автомобилей, для которых предусмотрена подземная парковка. Во внутреннем дворе планируется разбить парк с тенистыми аллеями, детскими и спортивными площадками.

Параметр Микрорайонная застройка Квартальная застройка

Придомовая территория Большой открытый двор Небольшие приватные дворы у каждого дома

Инфраструктура Крупные объекты в центре микрорайона Небольшие объекты в каждом квартале

Паркинг Хаотичная парковка или отдельно вынесенные площадки Концепция «двор без машин» и подземный паркинг

Тип зданий Многоэтажные дома Мало- и среднеэтажные дома

«В Московском регионе появляется все больше комфортных малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексов. При этом показатель выхода площадей в случае квартальной застройки шести-восьми этажными домами может быть не ниже, чем в случае возведения многоэтажек при застройке микрорайонного типа. В новых проектах квартальной застройки прослеживаются принципы так называемого “нового урбанизма”. Это соразмерность жилых домов и дворовых пространств человеку, синергия жилых (приватных) и общественных (публичных) зон, размещение основных объектов инфраструктуры в пешеходной доступности, хорошо продуманная и четкая сетка улиц, более высокая плотность застройки за счет компактного расположения зданий относительно друг друга. В результате город и горожане получают упорядоченную и удобную сетку улично-дорожной сети, четкое разграниченные частные и общественные пространства, отсутствие бросовых территорий, доступную и развитую социальную и коммерческую инфраструктуру. Основной посыл проектов квартальной застройки – это повышение качества жизни жителей, поэтому именно за ними будущее градостроительства в Московском регионе», – резюмирует Владислав Луцков.