Когда о жилье говорят, что оно неликвидное, это не значит, что речь идет исключительно о его физическом состоянии. Сама квартира может иметь хороший ремонт и находиться в нестаром доме, однако если в ее юридической истории будут темные пятна или сомнительные места, которые впоследствии могут послужить основанием для признания сделки недействительной, то ликвидность объекта будет очень низкой. О том, какие именно «факты биографии» делают квартиру неликвидной и как вовремя о них узнать, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
«В первую очередь с опасением стоит относиться к квартирам со слишком уж бурной историей, то есть к тем, у которых за короткий срок сменилось множество собственников, – рассказывает руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Вряд ли такая длинная цепочка является простым совпадением, ведь приобретение жилья – серьезная сделка, в которой фигурируют большие деньги». О том, насколько часто менялись собственники жилья, может рассказать расширенная выписка из ЕГРП. Однако разобраться и проверить всю цепочку отчуждений неопытному человеку будет очень непросто, поэтому лучше доверить это дело агенту по недвижимости.
Рассказать выписка из ЕГРП может и о различных обременениях, наложенных на жилье. Так, к примеру, квартира может уже много лет находиться в залоге у банка или находиться под арестом. Продавать такое жилье нельзя, однако многие собственники умудряются скрыть факт обременения и продать жилье по рыночной стоимости.
Также юридически «нечистой» считается квартира, при приватизации которой в число собственников не были включены проживающие в ней несовершеннолетние дети. У них сохраняется право на приватизацию, и впоследствии они могут отсудить часть квартиры на основании того, что ранее их права были ущемлены. «Правда, касается это лишь тех квартир, которые были приватизированы в период с 1991 по 1994 год, – отмечает Дарья Погорельская. – После этого вступил в силу закон, согласно которому все дети в обязательном порядке должны включаться в число собственников. Следовательно, если искомое жилье было приватизировано после указанной даты, несостоявшихся несовершеннолетних собственников можно не опасаться».
С подозрением стоит относиться и к жилью, полученному по наследству или по договору ренты. Срок исковой давности по таким делам длится три года, и в это время покупать такие квартиры особенно рискованно. Дело в том, что за это время может объявиться очередной забытый всеми наследник или родственник, который предъявит свои права на жилье или на его часть. Недавно полученную по наследству квартиру не примет в залог ни один банк, на неё не удастся оформить титульное страхование. Чем же больше прошло лет с момента перехода квартиры в собственность по завещанию или договору ренты, тем надежнее будет такая покупка.
Еще одним юридическим (именно юридическим) минусом квартиры является незаконная перепланировка. Несогласованная перестройка жилья может доставить в будущем множество проблем: придется либо оформлять разрешение, либо же и вовсе восстанавливать изначальный вид квартиры. Поэтому перед покупкой жилья с нестандартными характеристиками следует ознакомиться с поэтажным планом из БТИ, который расскажет обо всех произведенных изменениях.
В общем и целом, история жилья может многое рассказать потенциальному покупателю, но здесь важно знать, какие изъяны искать и на что обращать внимание. Если вы не уверены в своих силах – лучше обратиться в большое агентство недвижимости, за комплексным сопровождением сделки или хотя бы за услугой проверки юридической чистоты объекта недвижимости.
